Das Einmaleins der Hypothekenabwicklung und -daten

Die Abwicklung von Hypothekendarlehen umfasst die Vorbereitung, den Verkauf und die Verbriefung von Darlehen bei Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae; bereits kleine Datenfehler können zu erheblichen Problemen führen, noch bevor ein Darlehen überhaupt abgewickelt wird.

Was ist eigentlich nötig, damit ein Kredit vom Vertragsabschluss bis zur Abwicklung mit dem Investor reibungslos über die Bühne geht, ohne dass dabei etwas schiefgeht?

In Folge 3 vonAiCR spricht Joe Furlong mit Paul Raebel, der den Bereich „Mortgage Delivery Specialists“ bei MIAC leitet. Paul unterstützt Kreditinstitute seit Jahrzehnten beim Verkauf und der Verbriefung von Krediten mit Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae. Er erläutert, wie der Abwicklungsprozess konkret abläuft, wo Datenprobleme am häufigsten auftreten und was Kreditinstitute tun können, um die Abwicklung termingerecht zu gewährleisten. 

Was versteht man unter der Abwicklung von Hypothekendarlehen? 

Die Abwicklung von Hypothekendarlehen umfasst die Vorbereitung, den Verkauf und die Verbriefung von Darlehen bei Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae nach dem Abschluss. Dazu gehören die Erfassung von Darlehensdaten, die Identifizierung und Behebung von Datenproblemen, die Koordination zwischen Sekundärmarkt, Versand, Verwahrstellen, Servicing-Einrichtungen und Investoren sowie die Sicherstellung, dass alle Anforderungen vor dem Abrechnungstermin erfüllt sind. Die Spezialisten für Hypothekenabwicklung bei MIAC leiten diesen Prozess im Auftrag der Kunden und arbeiten eng mit deren Teams zusammen, um den Ablauf sicherzustellen. 

Warum ist die Datenqualität entscheidend für die Abwicklung von Hypotheken? 

Daten sind der Motor der gesamten Hypothekenabwicklung. Wenn ein Darlehen zum Verkauf oder zur Verbriefung eingereicht wird, müssen alle erforderlichen Datenelemente vorhanden und korrekt sein. Fehlende Felder, doppelte Sozialversicherungsnummern, ungültige Fallnummern, falsche Daten zu Wohnbauprojekten – all dies kann dazu führen, dass ein Darlehen nicht abgewickelt werden kann. Fannie Mae und Freddie Mac haben 2011 die MISMO-Datenstandards eingeführt, wodurch sich die Anzahl der erforderlichen Datenelemente deutlich erhöht und die Anforderungen an eine fehlerfreie Datenübermittlung verschärft haben. Seitdem haben die Agenturen weitere Anforderungen hinzugefügt. Fannie und Freddie führen zudem eine sogenannte „Naughty List“, auf der die zehn häufigsten Datenprobleme jedes Verkäufers erfasst werden. Gewissenhafte Kreditgeber achten genau auf diese Liste und bemühen sich, diese Muster zu beheben, bevor sie zu Abwicklungsproblemen werden. 

Was sind die häufigsten Datenprobleme bei der Abwicklung von Hypotheken? 

Datenprobleme bei der Hypothekenabwicklung lassen sich in zwei Kategorien einteilen: fehlende Daten und Datenanomalien. Fehlende Daten bedeuten, dass ein Pflichtfeld nie ausgefüllt wurde, zum Beispiel der Name eines Wohnbauprojekts, die Art der Wohnung oder die Anzahl der Einheiten, die die GSEs für den Verkauf des Darlehens benötigen. Datenanomalien bedeuten, dass die Informationen zwar bereitgestellt wurden, aber keinen Sinn ergeben, beispielsweise wenn drei Kreditnehmer mit nur zwei eindeutigen Sozialversicherungsnummern aufgeführt sind. Bei der FHA, der VA und der USDA gehören fehlende MIP-Vorauszahlungen und ungültige USDA-Fallnummern zu den häufigsten Problemen. Bei Krediten, die über Korrespondenzkanäle gekauft werden, treten tendenziell mehr Datenprobleme auf, da der Kreditgeber weniger Kontrolle über die Datenqualität hat als bei seinen eigenen Privatkundenkrediten. 

Wie läuft der Lieferprozess bei MIAC ab? 

MIAC übernimmt Kreditdaten von Kunden in jedem beliebigen Format, egal ob es sich um eine oder fünf Dateien handelt. Das Team führt Datenvalidierungen durch, identifiziert jedes Problem und sendet dem Kunden einen Bericht mit einer Beschreibung jedes Problems und den erforderlichen Maßnahmen zu dessen Behebung. Der Kunde korrigiert die Daten, in der Regel indem er auf die Quelldokumente zurückgreift, und sendet die aktualisierten Informationen zurück. MIAC lädt diese ein, führt die Daten erneut durch, und der Prozess wiederholt sich, bis die Daten bereinigt sind. Paul beschreibt diesen Ansatz als eine Zusammenarbeit, bei der man quasi direkt neben dem Kunden sitzt. Jeder Abrechnungstag wird mit höchster Dringlichkeit behandelt, und MIAC weicht unabhängig vom Zeitdruck nicht von seinem standardisierten Prozess ab. Dieser Prozess hat sich seit über 30 Jahren bewährt. 

Wie lange dauert die Auszahlung eines Hypothekendarlehens? 

Die Bearbeitungszeit hängt von der Datenqualität und der Reaktionsfähigkeit des Kunden ab. Bei Ginnie-Mae-Lieferungen, bei denen die Daten fehlerfrei und in einem einheitlichen Format vorliegen, kann MIAC die Bearbeitung innerhalb von 30 bis 35 Minuten abschließen. Bei größeren Kreditgruppen oder Kunden, die über Korrespondenzkanäle einkaufen und bei denen die Datenqualität schwerer zu kontrollieren ist, erfordert der Prozess mehr Aufwand und dauert länger. Die größte Variable ist immer, wie schnell der Kunde korrigierte Daten bereitstellen kann, wenn Probleme festgestellt werden. 

Wie lässt sich eine reibungslose Abwicklung von Hypothekendarlehen am besten gewährleisten? 

Sorgen Sie dafür, dass die Daten so früh wie möglich im Prozess bereinigt werden, idealerweise noch vor Vertragsabschluss. Wenn Kredite frühzeitig über die Softwareanwendungen von Fannie Mae und Freddie Mac abgewickelt werden, werden Probleme frühzeitig erkannt, solange noch Zeit bleibt, diese zu beheben, ohne den Abwicklungstermin zu beeinträchtigen. Die direkte Extraktion von Daten aus den Quelldokumenten anstelle der manuellen Eingabe in das LOS verringert menschliche Fehler und verbessert die Datengenauigkeit von Anfang an erheblich. Frühzeitig geladene, bereinigte Daten bedeuten weniger Probleme bei der Übergabe, eine schnellere Bearbeitungszeit und ein geringeres Reputationsrisiko gegenüber den Agenturen. 

Häufig gestellte Fragen zur Abwicklung von Hypothekendarlehen 

Welche Stellen sind an der Vergabe von Hypothekendarlehen beteiligt? 

An der Abwicklung von Hypothekendarlehen sind in erster Linie Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae beteiligt. Jede dieser Agenturen hat ihre eigenen Datenanforderungen und Spezifikationen, die erfüllt sein müssen, bevor ein Darlehen verkauft oder verbrieft werden kann. Fannie Mae und Freddie Mac haben 2011 die MISMO-Datenstandards übernommen, wodurch sich die Anzahl der für die Abwicklung konventioneller Darlehen erforderlichen Datenelemente erhöht hat. 

Was führt zu Verzögerungen bei der Auszahlung von Hypothekendarlehen? 

Die häufigsten Ursachen für Verzögerungen bei der Datenübermittlung sind fehlende Daten, Datenanomalien und lange Bearbeitungszeiten seitens der Kunden, wenn Korrekturen erforderlich sind. Bei Krediten, die über Korrespondenzkanäle angekauft werden, treten Datenprobleme besonders häufig auf, da der Kreditgeber weniger Einfluss auf die Datenqualität hat. Die frühzeitige Behebung von Datenproblemen im Rahmen des Kreditvergabeprozesses ist der wirksamste Weg, um Verzögerungen bei der Datenübermittlung zu vermeiden. 

Was ist MIAC Mortgage Delivery Specialists? 

MIAC Mortgage Delivery Specialists ist ein Geschäftsbereich von MIAC Analytics, der Kreditgeber beim Verkauf und der Verbriefung von Krediten an Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae unterstützt. Das Team verwaltet den gesamten Abwicklungsprozess, einschließlich Datenerfassung, Validierung, Problemlösung, Poolbildung sowie der Koordination mit Sekundärmärkten, Versand, Verwahrstellen, Servicestellen und Investoren. 

Inwiefern unterstützt Software zur Datenextraktion die Abwicklung von Hypotheken? 

Das direkte Extrahieren von Daten aus den Quelldokumenten und das Einlesen in das LOS verringert das Risiko menschlicher Fehler, die bei der manuellen Dateneingabe auftreten können. Sauberere Daten im LOS bedeuten weniger Probleme bei der Bearbeitung der Kredite in der Software der Agentur und weniger Korrekturen bei der Übergabe. Die korrekte Erfassung dieser Daten bereits zu Beginn des Prozesses ist der wirksamste Weg, um einen reibungslosen Abschluss zu gewährleisten.