Handel mit ganzen Darlehen

Der Handel mit ganzen Krediten ist der Markt, auf dem Hypothekarkredite zwischen Kreditgebern und Investoren gekauft und verkauft werden.

Was passiert, wenn ein Kredit nicht über einen herkömmlichen Vertriebskanal verkauft werden kann?

In Folge 9 von AiCR unterhält sich Joe Furlong mit Nick Dorn, dem Leiter des Handelsdesks für Vollkredite bei MIAC. Nick erläutert, wie der Markt für nicht-staatlich geförderte Kredite tatsächlich funktioniert, welche Faktoren die Preisgestaltung bei „Scratch and Dent“- und Nicht-QM-Produkten beeinflussen und wie MIAC den Verkaufs- und Due-Diligence-Prozess vom ersten Gespräch bis zum Abschluss steuert.

Was ist der Handel mit ganzen Krediten?

Der Handel mit ganzen Krediten umfasst den Kauf und Verkauf von Hypothekendarlehen außerhalb der Agency-Kanäle. Der Handelsbereich für ganze Kredite von MIAC wickelt alle Transaktionen ab, die nicht über die Agency-Kanäle abgewickelt werden. Dazu gehören bereits fällige, ordnungsgemäß bediente Kredite aus dem Bestand von Banken und Kreditgenossenschaften, Jumbo-Hypotheken, Nicht-QM-Kredite, „Scratch-and-Dent“-Kredite, notleidende Kredite, vorzeitige Rückkäufe von Ginnie-Mae-Servicern sowie unbesicherte Kredite, darunter Privatkredite und Autokredite. Wohnungsbaukredite machen den Großteil des Volumens aus, aber der Desk hat auch gewerbliche Kredite, Überbrückungskredite und „Fix-and-Flip“-Produkte gehandelt.

Was ist ein Kredit für beschädigte Waren?

Ein „Scratch-and-Dent“-Kredit ist eine Hypothek, die aufgrund eines Mangels nicht an eine staatlich geförderte Agentur verkauft werden kann. Die meisten Hypothekenbanken vergeben Kredite mit der Absicht, diese an Fannie Mae, Freddie Mac oder Ginnie Mae zu verkaufen. Wenn ein Mangel zutage tritt und die Agentur den Kredit zurückweist, muss der Kreditgeber ihn weiterverkaufen, da er ihn zum Verkauf und nicht zum Selbstbehalt vergeben hat. Häufige Mängel sind Fehler bei der Kreditprüfung, Probleme mit der Dokumentation, Probleme beim Zeitpunkt der Offenlegung sowie Zahlungsausfälle in der Anfangsphase, bei denen der Kreditnehmer innerhalb der ersten Monate nach der Kreditvergabe eine Zahlung versäumt hat. Investoren kaufen diese Kredite, da sie je nach Art des Mangels bei einem angemessenen Preis einen soliden Wert darstellen können.

Zu welchem Preis werden Fahrzeuge mit kleinen Mängeln verkauft?

Die Preisgestaltung bei „Scratch-and-Dent“-Krediten hängt stark von der Art des Mangels ab. Ein Kredit mit hohem Beleihungsauslauf, der seine Hypothekenversicherung verloren hat, wird unabhängig von anderen Merkmalen mit einem Abschlag verkauft. Ein Kredit mit einem geringfügigen Problem bei der Kreditprüfung, bei dem das automatisierte Kreditprüfungssystem (AUS) eine „Weiterleitung“ statt einer „Genehmigung“ empfiehlt, der Kreditnehmer jedoch bereits sechs bis zwölf Zahlungen zu einem marktüblichen Zinssatz geleistet hat, kann zum Nennwert oder knapp darunter verkauft werden. Ein Erreichen von Werten im mittleren bis hohen 90er-Bereich gilt als starkes Ergebnis für einen „Scratch-and-Dent“-Pool. Aufschläge sind möglich, aber nicht üblich. Das Ziel der meisten Verkäufer ist es, so viel wie möglich zurückzuerhalten und das Darlehen aus dem Lagerbestand zu entfernen.

Was ist ein Non-QM-Kredit und warum ist die Nachfrage seitens der Anleger so groß?

Der Begriff „Non-QM“ (Non-Qualified Mortgage) bezeichnet Kredite, bei denen alternative Einkommensnachweise anstelle der für Agency-Kredite erforderlichen vollständigen Kreditprüfung herangezogen werden. Zu den gängigen Non-QM-Produkten zählen Kredite auf Basis von Kontoauszügen, bei denen die Einzahlungshistorie zur Ermittlung des Cashflows herangezogen wird, P&L-Kredite, bei denen eine von einem Wirtschaftsprüfer erstellte Gewinn- und Verlustrechnung zur Bonitätsprüfung des Kreditnehmers verwendet wird, sowie DSCR-Kredite für Anlageimmobilien, bei denen die Schuldendienstdeckung anhand der tatsächlichen oder marktüblichen Miete statt anhand des persönlichen Einkommens berechnet wird. Non-QM-Kredite erfordern in der Regel höhere Eigenkapitalanteile als Agency-Kredite und sind weniger liquide, da sie nicht direkt an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft werden können. Das Interesse der Investoren an Non-QM-Krediten ist nach wie vor groß. Wenn MIAC Non-QM-Pools auflegt, gibt es zahlreiche Bieter und wettbewerbsfähige Preise. Nick führt dies auf die wachsende Nachfrage der Kreditnehmer nach alternativen Qualifizierungsprodukten und das anhaltende Interesse der Investoren an Renditen zurück.

Wie wickelt MIAC den Verkauf eines gesamten Darlehens von Anfang bis Ende ab?

MIAC agiert als Vermittler bei Geschäften mit ganzen Kreditportfolios, was bedeutet, dass das Unternehmen keine Eigenposition in den Krediten einnimmt. Der Prozess beginnt mit einem Gespräch darüber, was der Verkäufer erreichen möchte. Anschließend stellt der Verkäufer ein Datenband zur Verfügung, das MIAC analysiert, um fehlende Informationen zu ermitteln, die Investoren für ihre Gebote benötigen, etwaige Datenfehler zu kennzeichnen und Stichproben der Kreditunterlagen zu prüfen, um sicherzustellen, dass die Dokumentation vollständig ist. MIAC hilft bei der Festlegung von Preisvorstellungen und prüft das Portfolio auf Vermögenswerte, die herausgelöst werden sollten.

Sobald die Daten bereinigt sind, erstellt MIAC ein Emissionsprospekt, in dem die Vermögenswerte und Verkaufsbedingungen zusammengefasst sind, und führt anschließend ein Auktionsverfahren durch, um den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen. Nach Eingang der Gebote stellt MIAC dem Verkäufer eine Gebotsabgleichsliste zur Verfügung, in der alle Angebote der Gegenparteien sowie etwaige geschäftsspezifische Bedingungen aufgeführt sind. Sobald ein Käufer ausgewählt wurde, leitet MIAC den Due-Diligence-Prozess: Dabei sorgt das Unternehmen dafür, dass beide Parteien den Zeitplan einhalten, verwaltet die Dokumentenübergabe, koordiniert die Prüfungen durch Dritte und hilft bei der Lösung auftretender Probleme, anstatt diese zu einem Stillstand eskalieren zu lassen. Ein typischer Verkauf dauert vom ersten Gespräch bis zum Abschluss etwa 45 Tage.

Welche Marktbedingungen beeinflussen derzeit den Handel mit Vollkrediten?

Die Zinsvolatilität hat in den letzten Monaten eine Rolle gespielt. Die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen stieg innerhalb kurzer Zeit um rund 60 Basispunkte, bevor sie wieder zurückging. Höhere Zinsen schränken das Angebot an neuen Krediten ein, da sie den Kreis der Käufer verringern, die sich eine Hypothek leisten können, was den Wettbewerb um die vorhandenen Produkte verschärft. Investoren sind nach wie vor kaufbereit und bieten aggressiv auf die auf den Markt kommenden Objekte.

Das Volumen notleidender Kredite hat leicht zugenommen, wobei in den letzten Monaten mehr notleidende Kredite über den Desk gelaufen sind als in den vergangenen Jahren. Die Preisgestaltung für notleidende Kredite seitens der Investoren war stark. Insbesondere die Zahlungsrückstände bei FHA-Krediten sind gestiegen, da Kreditnehmer, die mit hochverzinslichen Darlehen gekauft haben, unter Schuldendienstdruck stehen. Nicks Ausblick für den Rest des Jahres sieht einen anhaltend stetigen Zufluss von Non-QM- und notleidenden Produkten vor, wobei das Interesse der Investoren an beiden Bereichen immer größer wird.

Häufig gestellte Fragen zum Handel mit ganzen Krediten

Was ist der Unterschied zwischen dem Verkauf von Darlehen über eine Agentur und dem Verkauf von Darlehen ohne Agentur?

Beim Verkauf von Agency-Krediten werden Kredite im Rahmen standardisierter Verfahren mit festgelegten Bonitätsprüfungsstandards an Fannie Mae, Freddie Mac oder Ginnie Mae verkauft. Beim Verkauf von Non-Agency-Krediten erfolgt der Verkauf an private Investoren, die ihre eigenen Kriterien und Preise festlegen. Non-Agency-Geschäfte werden vom MIAC-Handelsdesk für ganze Kredite abgewickelt und umfassen „Scratch-and-Dent“-Kredite, Non-QM-Kredite, notleidende Kredite sowie seit längerem bediente Kredite, die nicht in den Agency-Vertriebskanal passen oder von diesem abgelehnt wurden.

Was versteht man unter einer vorzeitigen Rückzahlung bei Hypothekendarlehen?

Ein „Early Buyout“ (EBO) ist ein notleidender Kredit der Ginnie Mae, den ein Servicer von der Agentur zurückkauft. Sobald ein Kreditnehmer mit einem Ginnie-Mae-Kredit in Zahlungsverzug gerät, ist der Servicer verpflichtet, dem Investor Zahlungen vorzuschießen. Servicer können den Kredit aus dem Pool zurückkaufen, um den Zahlungsrückstand außerhalb des Rahmens der Agentur zu begleichen. EBOs sind Teil des Marktes für notleidende Kredite und werden über den Whole-Loan-Desk von MIAC gehandelt.

Wie läuft eine Auktion für den Verkauf ganzer Kredite ab?

MIAC führt ein wettbewerbsorientiertes Auktionsverfahren für den Verkauf von Krediten durch. Nach der Erstellung des Datenbands und des Emissionsprospekts versendet MIAC das Angebot an qualifizierte Investoren und sammelt Gebote ein. MIAC stellt dem Verkäufer eine Gebotsübersicht zur Verfügung, aus der alle Angebote und die gegenparteispezifischen Konditionen hervorgehen. Der Verkäufer wählt einen Käufer aus, und MIAC begleitet den Due-Diligence- und Abschlussprozess bis zur Abwicklung.

Was ist der Handelsbereich für Ganzkredite bei MIAC?

Der Handelsbereich für ganze Kredite von MIAC wickelt Transaktionen mit Nicht-Agency-Krediten ab, darunter „Scratch and Dent“-Kredite, Non-QM-Kredite, notleidende Kredite, seit längerem bediente Kredite sowie andere Kreditprodukte. Der Bereich agiert als Makler und arbeitet auf transparenter Basis sowohl mit Käufern als auch mit Verkäufern zusammen, ohne bei einer Transaktion selbst als Auftraggeber aufzutreten. Nick Dorn leitet den Bereich und ist über die Website von MIAC unter miacanalytics.com oder auf LinkedIn erreichbar.