Los entresijos de la valoración de préstamos completos

La valoración global de una cartera de préstamos implica mucho más que aplicar un modelo. La calidad de los datos, las hipótesis, las condiciones del mercado y el análisis a nivel de cada préstamo determinan el valor real de la cartera.

¿Qué se necesita realmente para elaborar una valoración que resista un análisis minucioso?

En el episodio 4 deAiCR TheAiCR , Joe Furlong conversa con Dean Hurley, responsable del Grupo de Valoración de Préstamos Completos de MIAC. Dean repasa el proceso estructurado de valoración de MIAC de principio a fin y explica por qué las matemáticas por sí solas no bastan para determinar un precio de mercado. 

¿Cómo funciona la valoración de un préstamo completo? 

La valoración de préstamos completos en MIAC sigue un proceso estructurado y repetible en dos niveles. En el nivel más alto, todas las valoraciones siguen la misma secuencia: recepción de la cinta de datos, carga en el software ETL para su revisión y normalización, envío al cliente de los informes de origen y de estratificación, así como de las excepciones en los datos, confirmación de la exactitud de los datos, carga en el software de generación de flujos de caja, ejecución de la valoración y envío a revisión supervisora antes de devolverla al cliente. No se toman atajos, independientemente de la presión de los plazos. Ese proceso se ha perfeccionado a lo largo de décadas. 

¿Por qué es tan importante la calidad de los datos en la valoración global de un préstamo? 

La calidad de los datos determina todo lo que viene a continuación en el proceso de valoración. Si los datos de entrada son erróneos, el resultado será erróneo, independientemente de lo sofisticado que sea el modelo. Los prestamistas mayoristas y los bancos de inversión suelen recibir datos desordenados e incoherentes de múltiples originadores en diferentes formatos. MIAC dedica un tiempo considerable a la limpieza, normalización y verificación de errores de los datos antes de aplicar cualquier hipótesis o ejecutar los flujos de caja. Cuando faltan datos o estos parecen erróneos, MIAC se lo comunica directamente al cliente, le explica qué hipótesis habría que hacer y lo confirma con él antes de continuar.  

¿Cómo establece el MIAC los supuestos para la valoración de préstamos completos? 

Una vez que los datos están depurados y confirmados, el analista introduce el proyecto en «Vision», el software de previsión de flujos de caja de MIAC, junto con las hipótesis necesarias. Vision toma como datos de entrada, entre otros, las tasas de amortización anticipada voluntaria, los impagos, la gravedad de los mismos, los plazos de recuperación y los rendimientos para generar los flujos de caja de cada préstamo individual. El modelo de respuesta condicional propio de MIAC, conocido como CORE, utiliza técnicas de regresión logística basadas en grandes bases de datos analíticas de prestatarios para estimar con precisión las hipótesis de amortización anticipada e impago, especialmente en el caso de los préstamos hipotecarios. En caso de datos faltantes o inciertos, MIAC comunica al cliente las hipótesis que se están aplicando y obtiene su confirmación antes de continuar con la valoración. 

¿Cómo se determinan los márgenes en la valoración de préstamos completos? 

La determinación del diferencial implica la combinación de múltiples fuentes de datos. El sistema de MIAC recoge los tipos de interés diarios de los swaps, los bonos del Tesoro y los TBA. Se calcula la vida media de cada préstamo y, a partir de ahí, se interpola el tipo de referencia adecuado. A continuación, las hipótesis sobre el diferencial se extraen de las hojas de tipos de las nuevas concesiones, de estudios comerciales de terceros procedentes de fuentes como Cushman & Wakefield, y del acceso directo a datos de precios de fondos de cobertura propiedad de compañías de seguros y otros clientes institucionales para los que MIAC valora productos de forma continua. Esa combinación de fuentes crea una triangulación, y MIAC las compara para determinar el diferencial de cada tipo de producto. Los modelos basados en la rentabilidad sobre el capital proporcionan una verificación adicional. 

¿La valoración de un préstamo completo es una cuestión de cálculos o de criterio? 

Ambas cosas. Los modelos generan resultados basados en hipótesis, pero el precio de mercado no siempre es el que el modelo indica que debería ser. La demanda es importante. Cuando el interés de los inversores por un tipo de producto es fuerte, los precios pueden situarse muy por encima de lo que indicaría un modelo matemático puro. Dean cuenta que aprendió esto al principio de su carrera, cuando las carteras modeladas por MIAC perdían constantemente ofertas. El problema no eran las matemáticas. Era que las hipótesis de mercado no reflejaban lo que los compradores estaban realmente dispuestos a pagar. El enfoque de MIAC consiste en partir de resultados de modelos objetivos y avanzar hacia hipótesis de mercado cuando los datos de los clientes o la actividad del mercado indican que los precios han variado. Una valoración defendible refleja tanto las matemáticas como el mercado. 

¿Qué es una prueba de resistencia y en qué se diferencia de una valoración estándar? 

Las pruebas de resistencia aplican escenarios basados en factores macroeconómicos a los modelos de valoración, en lugar de generar un único precio de mercado. Los modelos de MIAC incorporan datos como el desempleo, el índice de precios de la vivienda (HPI), la inflación y el PIB, y generan resultados de crédito y rentabilidad en múltiples escenarios. A efectos del DFAST, MIAC utiliza los escenarios oficiales de la OCC y la Fed. Para el CECL (pérdida crediticia esperada actual), MIAC ejecuta escenarios de factores macroeconómicos para generar proyecciones de pérdidas crediticias en toda la cartera en condiciones básicas, adversas y muy adversas. El resultado no es un precio, sino un rango de estimaciones de pérdidas crediticias que muestra cómo se comporta la cartera en diferentes entornos económicos. 

¿Hacia dónde se dirige el mercado crediticio en su conjunto? 

Perspectivas de Dean Hurley a principios de 2026: el mercado se encuentra en un periodo de crecimiento positivo, aunque en desaceleración. Es probable que el crecimiento del PIB se sitúe en torno al 3 % en 2026, descendiendo hasta el 1,8-2 % en 2027. El mercado está descontando dos bajadas de tipos, una en verano y otra en otoño de 2026, lo que debería traducirse en una disminución gradual de los tipos hipotecarios, siempre que la curva de rendimiento no se empine aún más. Ese entorno apunta a un aumento de la concesión de hipotecas residenciales a lo largo de 2026 y 2027. La demanda de productos de préstamo íntegro sigue superando a la oferta, lo que mantiene los precios elevados. Dejando de lado los acontecimientos imprevistos, las perspectivas a dos años son positivas para los originadores y vendedores de productos hipotecarios residenciales. 

Preguntas frecuentes sobre la valoración de préstamos completos 

¿Qué es la valoración del préstamo completo? 

La valoración global de préstamos es el proceso de determinar el valor de mercado de préstamos hipotecarios individuales o carteras de préstamos. Implica la normalización de datos, el establecimiento de hipótesis, la modelización de flujos de caja a nivel de préstamo, la determinación de los márgenes y la revisión supervisora. El resultado es un precio o un rango de precios que refleja tanto el modelo matemático como las condiciones actuales del mercado. 

¿Cuál es la diferencia entre la valoración del préstamo completo y las pruebas de resistencia? 

La valoración estándar de un préstamo completo arroja un precio de mercado basado en hipótesis y condiciones actuales. Las pruebas de resistencia analizan escenarios macroeconómicos mediante los mismos modelos para generar proyecciones de pérdidas crediticias o variaciones de precios en condiciones adversas. Las pruebas de resistencia se utilizan con fines relacionados con el DFAST, el CECL y la planificación del capital regulatorio, y no para la fijación de precios de las operaciones. 

¿Qué datos se necesitan para la valoración de un préstamo completo? 

La valoración de una cartera completa de préstamos requiere una cinta de datos que contenga información a nivel de cada préstamo, incluyendo las características del prestatario, las condiciones del préstamo y los datos de rendimiento. La calidad y la exhaustividad de esos datos influyen directamente en la precisión de la valoración. La falta de datos o la inconsistencia de los mismos exige establecer hipótesis y obtener la confirmación del cliente antes de poder continuar con la valoración. 

¿Qué es el Grupo de Valoración de Préstamos Completos de MIAC? 

El Grupo de Valoración de Préstamos Completos de MIAC se encarga de la valoración de préstamos completos residenciales, comerciales y al consumo, así como de productos estructurados y análisis de retención de riesgo. El grupo utiliza el software de flujo de caja Vision™ de MIAC y el modelo de prepago y morosidad CORE para elaborar valoraciones a nivel de préstamo para entidades crediticias, bancos de inversión, compañías de seguros, fondos de cobertura y otros clientes institucionales.