I meccanismi alla base della valutazione dei prestiti integrali

La valutazione complessiva di un portafoglio crediti non si limita all'applicazione di un modello. La qualità dei dati, le ipotesi, le condizioni di mercato e l'analisi a livello di singolo credito sono tutti fattori che determinano il valore effettivo di un portafoglio.

Cosa serve davvero per elaborare una valutazione che regga a un esame approfondito?

Nell'episodio 4 di "TheAiCR , Joe Furlong intervista Dean Hurley, responsabile del gruppo di valutazione dei prestiti integrali (Whole Loan Valuation Group) presso MIAC. Dean illustra il processo di valutazione strutturato di MIAC dall'inizio alla fine e spiega perché i calcoli matematici da soli non bastano a determinare un prezzo di mercato. 

Come funziona la valutazione del prestito nella sua interezza? 

La valutazione dei prestiti presso MIAC segue un processo strutturato e ripetibile su due livelli. Al livello più alto, ogni valutazione segue la stessa sequenza: ricezione del nastro contenente i dati, caricamento nel software ETL per la revisione e la normalizzazione dei dati, invio al cliente dei report sulle fonti e sulle stratificazioni, nonché dei report sulle anomalie dei dati, conferma dell’accuratezza dei dati, caricamento nel software di generazione del flusso di cassa, esecuzione della valutazione e invio alla revisione di supervisione prima della restituzione al cliente. Non vengono prese scorciatoie, indipendentemente dalla pressione dei tempi. Questo processo è stato perfezionato nel corso di decenni. 

Perché la qualità dei dati è così importante nella valutazione complessiva di un prestito? 

La qualità dei dati determina ogni fase successiva del processo di valutazione. Se i dati in ingresso sono errati, il risultato sarà errato a prescindere dalla sofisticatezza del modello. I finanziatori all'ingrosso e le banche d'investimento ricevono spesso dati disordinati e incoerenti da più originatori in formati diversi. MIAC dedica molto tempo alla pulizia, alla normalizzazione e al controllo degli errori dei dati prima di applicare qualsiasi ipotesi o di eseguire i flussi di cassa. Quando i dati mancano o sembrano errati, MIAC lo comunica direttamente al cliente, spiega quali ipotesi dovrebbero essere formulate e conferma con il cliente prima di procedere.  

In che modo il MIAC definisce i parametri di riferimento per la valutazione dei prestiti interi? 

Una volta che i dati sono stati puliti e verificati, l’analista inserisce il progetto nel software di previsione dei flussi di cassa di MIAC, Vision, inserendo le ipotesi necessarie. Vision utilizza input quali la velocità dei rimborsi anticipati volontari, le insolvenze, la gravità, i tempi di recupero e i rendimenti per generare i flussi di cassa per ogni singolo prestito. Il modello di risposta condizionale proprietario di MIAC, noto come CORE, utilizza tecniche di regressione logistica basate su ampi database analitici dei mutuatari per stimare con precisione le ipotesi di rimborso anticipato e di insolvenza, in particolare per i mutui residenziali. In caso di dati mancanti o incerti, MIAC comunica al cliente le ipotesi formulate e ottiene la sua conferma prima di procedere con la valutazione. 

Come vengono determinati gli spread nella valutazione dell'intero prestito? 

La determinazione dello spread richiede l'integrazione di diverse fonti di dati. Il sistema MIAC rileva quotidianamente i tassi di interesse relativi a swap, titoli del Tesoro e TBA. Per ciascun prestito viene calcolata la durata media, sulla base della quale viene interpolato il tasso di riferimento appropriato. Le ipotesi relative allo spread vengono quindi ricavate dai fogli dei tassi sui nuovi prestiti, da indagini commerciali di terze parti provenienti da fonti come Cushman & Wakefield e dall'accesso diretto ai dati sui prezzi provenienti da hedge fund di proprietà di compagnie assicurative e da altri clienti istituzionali per i quali MIAC valuta i prodotti su base continuativa. Questa combinazione di fonti crea una triangolazione e MIAC le confronta per determinare lo spread per ogni tipo di prodotto. I modelli basati sul rendimento del capitale proprio forniscono un ulteriore controllo. 

La valutazione di un prestito è una questione di calcoli o di giudizio? 

Entrambe le cose. I modelli generano risultati basati su ipotesi, ma il prezzo di mercato non è sempre quello che il modello prevede. La domanda conta. Quando l’interesse degli investitori per una determinata tipologia di prodotto è forte, i prezzi possono attestarsi a livelli significativamente superiori a quelli indicati da un modello puramente matematico. Dean racconta di averlo capito all’inizio della sua carriera, quando i portafogli modellati da MIAC subivano continue perdite nelle aste. Il problema non era la matematica. Era che le ipotesi di mercato non riflettevano ciò che gli acquirenti erano effettivamente disposti a pagare. L'approccio di MIAC consiste nel partire da risultati oggettivi del modello e orientarsi verso ipotesi di mercato quando i dati dei clienti o l'attività di mercato segnalano che i prezzi si sono modificati. Una valutazione sostenibile riflette sia la matematica che il mercato. 

Che cos'è lo stress test e in cosa si differenzia dalla valutazione standard? 

Lo stress test applica scenari basati su fattori macroeconomici ai modelli di valutazione, anziché generare un unico prezzo di mercato. I modelli di MIAC utilizzano dati quali il tasso di disoccupazione, l’indice dei prezzi delle abitazioni (HPI), l’inflazione e il PIL per generare risultati relativi al credito e ai rendimenti in diversi scenari. Ai fini del DFAST, MIAC utilizza gli scenari ufficiali dell'OCC e della Fed. Per il CECL (Current Expected Credit Loss), MIAC esegue scenari basati su fattori macroeconomici per produrre proiezioni delle perdite di credito su tutto il portafoglio in condizioni di base, avverse e gravemente avverse. Il risultato non è un prezzo, ma una gamma di stime delle perdite di credito che mostra come si comporta il portafoglio in diversi contesti economici. 

Qual è il futuro del mercato dei prestiti nel suo complesso? 

Le previsioni di Dean Hurley per l'inizio del 2026: il mercato sta attraversando una fase di crescita positiva ma in rallentamento. Per il 2026 è probabile una crescita del PIL intorno al 3%, che dovrebbe scendere all'1,8-2% nel 2027. Il mercato sta scontando due riduzioni dei tassi, una in estate e una in autunno del 2026, il che dovrebbe tradursi in un graduale calo dei tassi ipotecari, supponendo che la curva dei rendimenti non si irripidi ulteriormente. Questo contesto fa presagire un aumento dell'erogazione di mutui residenziali nel corso del 2026 e del 2027. La domanda di prodotti di prestito integrale continua a superare l'offerta, mantenendo i prezzi elevati. A parte gli eventi "cigno nero", le prospettive a due anni sono positive per gli originatori e i venditori di prodotti ipotecari residenziali. 

Domande frequenti sulla valutazione dei prestiti integrali 

Che cos'è la valutazione dell'intero prestito? 

La valutazione complessiva dei prestiti è il processo volto a determinare il valore di mercato di singoli mutui ipotecari o di portafogli di prestiti. Comprende la normalizzazione dei dati, la definizione delle ipotesi, la modellizzazione dei flussi di cassa a livello di singolo prestito, la determinazione degli spread e la revisione prudenziale. Il risultato è un prezzo o un intervallo di prezzi che riflette sia il modello matematico sia le attuali condizioni di mercato. 

Qual è la differenza tra la valutazione del prestito nella sua interezza e lo stress test? 

La valutazione standard di un prestito intero fornisce un prezzo di mercato basato su ipotesi e condizioni attuali. Lo stress test applica scenari macroeconomici agli stessi modelli per elaborare proiezioni relative alle perdite su crediti o alle variazioni di prezzo in condizioni avverse. Lo stress test viene utilizzato ai fini del DFAST, del CECL e della pianificazione del capitale regolamentare, piuttosto che per la determinazione del prezzo delle operazioni. 

Quali dati sono necessari per la valutazione dell'intero prestito? 

La valutazione dell'intero portafoglio prestiti richiede un file contenente informazioni dettagliate sui singoli prestiti, tra cui le caratteristiche del mutuatario, i termini del prestito e i dati relativi all'andamento. La qualità e la completezza di tali dati incidono direttamente sull'accuratezza della valutazione. La presenza di dati mancanti o incoerenti richiede la definizione di ipotesi e la conferma da parte del cliente prima di poter procedere con la valutazione. 

Cos'è il Gruppo di valutazione dei prestiti integrali del MIAC? 

Il gruppo di valutazione dei prestiti integrali di MIAC si occupa della valutazione di prestiti integrali residenziali, commerciali e al consumo, nonché di prodotti strutturati e analisi di ritenzione del rischio. Il gruppo utilizza il software proprietario di MIAC software di flussi di cassa Vision™ e modello di pre-rimborso e insolvenza CORE per produrre valutazioni a livello di prestito per istituti di credito, banche d'investimento, compagnie assicurative, hedge fund e altri clienti istituzionali.