“Quando lavoravo come analista addetto all’inserimento dati nel gruppo Due Diligence di MIAC, mi occupavo delle revisioni della cronologia dei pagamenti e dei commenti relativi alla riscossione, comunemente note come revisioni PHCC.
Quello che ricordo di più è quando ho aperto per la prima volta la cronologia dei pagamenti.
Sembrava un lungo elenco di date, pagamenti, saldi, codici e descrizioni delle transazioni. Ma esaminarlo non significava semplicemente copiare delle informazioni. Dovevamo analizzare l’attività riga per riga, confrontare le transazioni tra i diversi registri, determinare cosa fosse successo al prestito e inserire i risultati delle nostre analisi nel sistema di revisione.
«A volte, la parte più difficile era proprio capire cosa significasse la cronologia dei pagamenti.»
Quell’esperienza è vissuta da Kelly Granillo, vicepresidente senior del marketing AiCR. Quattro anni dopo, si è ritrovata a osservare lo stesso processo da una prospettiva completamente diversa, come membro del team incaricato di sviluppare lo strumento di revisione automatizzata della cronologia dei pagamenti ipotecari AiCR.
Questa volta, la sfida non consisteva nel portare a termine una singola verifica, bensì nel trasformare anni di esperienza nel settore della gestione dei mutui in una tecnologia in grado di semplificare uno dei processi di verifica più laboriosi del settore.
Ne abbiamo tutti tratto una lezione importante.
Analizzare la cronologia dei pagamenti del mutuo non è difficile perché i dati sono difficili da reperire. È difficile perché per comprendere la relazione tra migliaia di transazioni occorre una competenza specifica in materia di mutui.
Da un punto di vista operativo, è per questo che la verifica della cronologia dei pagamenti rimane uno dei processi più dispendiosi in termini di manodopera nella due diligence ipotecaria. I revisori esperti dedicano tempo prezioso a ricostruire l’attività di pagamento prima di poter iniziare a valutare il prestito stesso. Ogni trasferimento di gestione, storno, saldo in sospeso e cronologia dei pagamenti frammentata aggiunge un carico di lavoro manuale a un processo che dipende da professionisti ipotecari qualificati.
Le aziende non intendono sostituire i revisori esperti. Il loro obiettivo è eliminare le ore dedicate alla ricostruzione manuale delle cronologie dei pagamenti, in modo che tali revisori possano concentrarsi sull’applicazione delle loro competenze laddove queste apportano il massimo valore.
Che cos’è una revisione PHCC?
Il PHCC, ovvero l’analisi della cronologia dei pagamenti e dei commenti relativi alla gestione del credito, combina la cronologia delle transazioni finanziarie con i commenti relativi alla gestione del credito per fornire una visione più completa dell’andamento di un prestito. Nel loro insieme, questi dati aiutano i revisori a comprendere non solo cosa sia successo a un prestito, ma anche il perché.
Perché la verifica della cronologia dei pagamenti rimane un processo manuale
A prima vista, la cronologia dei pagamenti può sembrare un foglio di calcolo con date e importi in dollari. In realtà, si tratta di una cronologia finanziaria che spesso copre anni di attività di gestione del credito. Prima che un revisore possa valutare l’andamento del prestito, deve innanzitutto comprendere in che modo ogni pagamento, storno, saldo in sospeso, commissione e trasferimento di gestione abbia contribuito alla cronologia del prestito.
Per giungere a tali conclusioni, un revisore potrebbe dover stabilire:
- Qual era l'importo da pagare?
- Quando sono stati ricevuti i fondi
- A quale rata mensile si riferivano i fondi
- Se l'importo totale è stato ricevuto
- Se i fondi fossero stati tenuti in sospeso
- Se un pagamento sia stato successivamente stornato
- Di quanto era in ritardo il mutuatario
- Se il prestito sia stato infine riportato allo stato "in corso"
Il revisore non sta documentando le transazioni. Sta ricostruendo la cronologia finanziaria del prestito prima di poter avviare un’analisi approfondita.
Perché la sola estrazione non risolve il problema
Estrarre informazioni dalla cronologia dei pagamenti non equivale a esaminarla.
Qualsiasi tecnologia di estrazione è in grado di identificare date, saldi, importi dei pagamenti e descrizioni delle transazioni con un’accuratezza notevole. Tuttavia, identificare i dati non equivale a comprenderli. L’analisi della cronologia dei pagamenti dipende dal modo in cui le transazioni si relazionano tra loro nel tempo, non semplicemente dal fatto che i singoli campi siano stati estratti correttamente.
Un pagamento può comparire in una sezione della cronologia ed essere successivamente stornato. I fondi possono essere ricevuti ma tenuti in sospeso prima di essere infine contabilizzati. Le operazioni possono essere suddivise tra più cronologie di gestione che utilizzano layout, terminologia e codici di transazione diversi.
L'analisi delle singole transazioni non consente di comprendere appieno il prestito. È necessario collegarle in un unico storico continuo, in modo che i revisori possano seguire i movimenti di fondi, comprendere l'andamento delle insolvenze nel tempo e valutare con precisione l'andamento del prestito.
I documenti relativi ai mutui immobiliari non sono standardizzati
L'automazione dei documenti sembra una cosa semplice finché non si inizia a lavorare con i veri e propri documenti relativi alla gestione dei mutui.
I dati storici relativi ai pagamenti sono disponibili in diversi formati, tra cui PDF, Excel, file di testo, registri di gestione e altri formati proprietari. Anche quando due file contengono informazioni simili, possono presentare layout, codici di transazione, saldi e strutture completamente diversi.
Durante una delle nostre sessioni di sviluppo, Mychal, uno degli sviluppatori principali AiCR, ha illustrato al team diverse cronologie di pagamento che rappresentavano lo stesso tipo di documento ma apparivano completamente diverse l’una dall’altra. Un gestore utilizzava descrizioni chiare delle transazioni. Un altro si affidava a codici interni abbreviati. Date, saldi, commissioni, attività di deposito a garanzia e transazioni in sospeso apparivano in posizioni diverse a seconda della piattaforma di gestione.
Vedere i file affiancati ha cambiato il nostro modo di concepire l'automazione.
Non stavamo sviluppando un software per documenti ideali. Stavamo sviluppando un software per i registri di gestione frammentati che i professionisti del settore ipotecario ricevono ogni giorno.
In un caso esaminato dal nostro team, un singolo prestito era passato per cinque diversi gestori. Ciascuno di essi aveva generato la propria cronologia dei pagamenti.
Il mutuatario aveva un solo prestito.
Il recensore ha ricevuto cinque libri di storia diversi.
AiCR progettato per identificare tali cronologie correlate, collegarle a livello di prestito e organizzare l'attività transazionale in un'unica cronologia continua, evitando così ai revisori di doverla ricostruire manualmente.
Che cos’è una stringa di pagamento del mutuo?
Un concetto che il nostro team di sviluppo ha scoperto ben presto è stato quello della sequenza di pagamenti del mutuo.
Una cronologia dei pagamenti ipotecari è una sintesi concisa dello stato dei pagamenti di un mutuatario nel corso di una serie di mesi. Anziché esaminare centinaia o migliaia di singole transazioni, i revisori esperti possono spesso comprendere l’andamento delle insolvenze relative a un prestito interpretando la cronologia dei pagamenti generata da tali transazioni.
Durante una delle nostre riunioni, Jeff Zuckerman, direttore AiCR, ha illustrato al team una sequenza di lettere e numeri come “X, 0, 1, 3”.
Jeff capì immediatamente cosa rappresentasse quella sequenza. A molti sviluppatori sembrava un codice da decifrare.
Quel momento ha messo in luce una lezione importante. Una stringa di pagamento non è semplicemente un altro campo da estrarre. È il risultato della comprensione della cronologia dei pagamenti. Ogni carattere rappresenta una conclusione tratta dall’attività transazionale sottostante.
Sebbene i formati delle serie di pagamenti varino a seconda dei requisiti di revisione, tutti hanno lo stesso scopo: fornire a un revisore esperto una panoramica sintetica dell’andamento di un prestito nel tempo.
Per generare tale riepilogo non basta limitarsi a individuare le date e gli importi dei pagamenti. È necessario comprendere la relazione tra tutte le transazioni che hanno contribuito alla cronologia del prestito.
Cosa hanno dovuto imparare i nostri sviluppatori?
L'analisi automatizzata della cronologia dei pagamenti dei mutui ha richiesto molto più che la semplice identificazione delle date e degli importi in dollari.
Il team di sviluppo ha dovuto comprendere in che modo i revisori esperti interpretano le cronologie dei pagamenti, collegano i dati relativi alla gestione dei prestiti, normalizzano i diversi tipi di transazione, generano stringhe di pagamento e individuano le situazioni che richiedono un’ulteriore revisione.
Ogni miglioramento ha richiesto la traduzione delle competenze in materia di mutui in una logica ripetibile, in grado di funzionare in modo coerente su diverse piattaforme di gestione, formati di documenti e scenari di prestito.
Alcuni storici di pagamento erano chiari e ben strutturati.
Altri erano difficili da interpretare persino per i revisori più esperti.
La sfida non consisteva nell’insegnare al software come leggere un documento, bensì nell’insegnare al sistema come organizzare informazioni frammentarie in modo che un revisore potesse analizzarle con sicurezza.
Questa è la realtà quando si lavora con i dati relativi alla gestione dei mutui.
Le informazioni possono riguardare la stessa operazione di prestito, ma raramente vengono fornite due volte nello stesso formato.
In che modo AiCR la verifica della storia dei pagamenti del mutuo?
Anziché richiedere a ogni gestore di fornire le informazioni nello stesso formato, AiCR sulla base delle cronologie di pagamento che le organizzazioni ricevono già.
È possibile elaborare file PDF, Excel e di testo, nonché più cronologie di manutenzione, e integrarli in un’unica cronologia a livello di prestito. L’attività transazionale viene standardizzata in una struttura coerente, consentendo ai revisori di analizzare le cronologie combinate anziché ricostruirle manualmente a partire da più documenti di origine.
I revisori possono ordinare e filtrare le operazioni, confrontare i risultati con un'analisi Excel esistente ed esportare i dati strutturati relativi alle operazioni e i flussi di cassa ricostruiti.
L'obiettivo non è quello di sostituire la revisione con una risposta "black-box".
Lo scopo è quello di organizzare le informazioni in modo che i professionisti esperti nel settore dei mutui possano dedicare il proprio tempo alla valutazione dell'andamento dei prestiti anziché alla ricostruzione delle cronologie dei pagamenti.
Cosa abbiamo imparato?
La creazione di un sistema automatizzato di analisi della cronologia dei pagamenti dei mutui ha confermato ciò che tutti noi abbiamo imparato nel corso di questo progetto.
La competenza in materia di mutui rimane una delle risorse più preziose del settore. La sfida non consiste nel sostituire i revisori esperti, bensì nel fornire loro strumenti migliori per mettere in pratica tale competenza.
L'automazione dovrebbe eliminare il lavoro manuale e ripetitivo, non il giudizio che sta alla base di decisioni oculate in materia di revisione dei prestiti.
Questa filosofia ha guidato ogni decisione che abbiamo preso durante lo sviluppo di questa funzionalità. Anziché fornire una risposta “a scatola chiusa”, AiCR le cronologie di pagamento frammentate in una visione strutturata a livello di prestito che i revisori possono analizzare, convalidare e considerare attendibile.
Per gli istituti di credito, i gestori di crediti, gli investitori e le società di due diligence, ciò significa dedicare meno tempo alla ricostruzione dei dati relativi alla gestione dei crediti e più tempo alla valutazione della qualità dei prestiti, all’identificazione dei rischi e al processo decisionale informato.
Questo progetto ci ha inoltre ricordato che la tecnologia migliore non è frutto del solo lavoro degli sviluppatori di software. È il risultato della collaborazione tra professionisti del settore dei mutui, che conoscono bene il mestiere, e ingegneri, che sanno come trasformare tale conoscenza in soluzioni scalabili.
I dati relativi alla gestione dei mutui continueranno a evolversi. I formati dei documenti continueranno a variare. Emergeranno nuove sfide.
Il nostro impegno è quello di continuare a sviluppare tecnologie che aiutino i professionisti del settore ipotecario a lavorare in modo più efficiente, senza rinunciare alle competenze specialistiche che rendono possibile una valutazione dei prestiti di alta qualità.
Se la vostra organizzazione è alla ricerca di un modo più efficace per analizzare la cronologia dei pagamenti dei mutui, saremmo lieti di potervi mostrare ciò che abbiamo realizzato e di conoscere le sfide che il vostro team sta affrontando.
Richiedi una dimostrazione personalizzata della soluzione di analisi automatizzata della cronologia dei pagamenti ipotecari AiCRe scopri come una cronologia dei pagamenti strutturata e pronta per l'analisi possa aiutare il tuo team a dedicare meno tempo alla rielaborazione dei dati e più tempo alla produzione di approfondimenti.
Domande frequenti
Che cos’è la verifica della storia dei pagamenti del mutuo?
La verifica della cronologia dei pagamenti del mutuo consiste nell'esaminare il registro di gestione per comprendere come il mutuatario abbia effettuato i pagamenti nel corso del tempo. La verifica può includere pagamenti, mancati pagamenti, storni, operazioni in sospeso, commissioni, operazioni relative al conto di garanzia e altre transazioni che incidono sullo stato del prestito.
Qual è la differenza tra il PHCC e la verifica della storia dei pagamenti?
L'acronimo PHCC sta per “Cronologia dei pagamenti e note relative al recupero crediti”. L’analisi della cronologia dei pagamenti si concentra sulle transazioni finanziarie registrate relative al prestito. Le note relative al recupero crediti o alla gestione del prestito forniscono ulteriori informazioni sulle comunicazioni con il mutuatario e su altri eventi che incidono sul prestito.
Perché l'estrazione dei dati relativi ai pagamenti non è sufficiente?
Le sole date e gli importi potrebbero non indicare quale rata mensile sia stata pagata o in che modo una transazione abbia modificato lo stato del prestito. Le transazioni devono essere messe in relazione tra loro e interpretate nel loro insieme per comprendere l'andamento del prestito.
È possibile che un unico prestito abbia più cronologie di pagamento?
Sì. Un prestito può avere più file relativi alla cronologia dei pagamenti quando la gestione del prestito viene trasferita da una società all'altra. Tali file devono essere collegati tra loro per creare un'unica cronologia continua del prestito.
Quali tipi di file relativi alla cronologia dei pagamenti può AiCR ?
AiCR elaborare le cronologie dei pagamenti dei mutui fornite in formato PDF, Excel e file di testo.
AiCR può AiCR i propri risultati con quelli di un'analisi già esistente?
Sì. Gli utenti possono caricare un’analisi Excel già esistente e confrontarla con i risultati AiCRper individuare le informazioni coincidenti e quelle divergenti.
Scopri come funziona la revisione automatizzata della cronologia dei pagamenti del mutuo
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