Diligencia debida, la zona del euro

El proceso de diligencia debida en materia de préstamos en Europa funciona de manera diferente a como lo hace en Estados Unidos, desde las normas de documentación y los requisitos normativos hasta la forma en que se estructuran y revisan los expedientes de los préstamos.

¿Qué se necesita realmente para evaluar y titulizar préstamos en distintos países, marcos normativos y sistemas crediticios?

En el episodio 5 deAiCR TheAiCR , Joe Furlong conversa con John Cooper, responsable del trabajo de diligencia debida de MIAC en el Reino Unido y la zona euro. John explica en qué se diferencia fundamentalmente la revisión de préstamos en Europa de la práctica estadounidense y por qué la experiencia en el ámbito jurisdiccional no es opcional cuando hay mucho en juego. 

¿En qué se diferencia el proceso de diligencia debida de los préstamos en el Reino Unido del de Estados Unidos? 

La principal diferencia radica en cómo se originan y se mantienen los préstamos. En Estados Unidos, las hipotecas que cumplen los requisitos siguen un proceso estandarizado y, en última instancia, se canalizan hacia Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae, lo que garantiza la coherencia en la documentación y los procedimientos de revisión. En el Reino Unido, la mayoría de las hipotecas se financian con los depósitos de los clientes y se mantienen en el balance de la entidad originadora. Dado que los préstamos no se venden a través de un canal estandarizado de agencias, no existe una norma única de documentación. Cada entidad crediticia tiene sus propios procesos, políticas, procedimientos y estructura de archivos. Eso significa que un equipo de diligencia debida no puede aplicar el mismo manual de estrategias de una entidad a otra. 

¿En qué se diferencia la documentación de los préstamos entre los distintos países europeos? 

Esto varía considerablemente de un país a otro. En el Reino Unido, los documentos de los préstamos se conservan en los sistemas del originador o del administrador, en lugar de recopilarse en un expediente físico. En España, donde MIAC desarrolla una importante labor, los expedientes de los préstamos se asemejan más a la práctica estadounidense, a menudo porque los préstamos se han vendido varias veces entre distintos proveedores y la documentación se ha ido acumulando a lo largo de esas transacciones. Los préstamos morosos agrupados y vendidos a nuevos proveedores pueden incluir expedientes que reflejen toda la cadena de titularidad. En los Países Bajos y otros mercados europeos, MIAC se ha encontrado con variaciones similares específicas de cada país. Incluso dentro de la UE, donde existe un único banco central, las normativas nacionales se aplican junto con las autorizaciones europeas generales, lo que añade otra capa de complejidad para los equipos de revisión que trabajan a nivel transfronterizo. 

¿Cómo gestiona MIAC la revisión de préstamos en mercados donde no se habla inglés? 

En España, los Países Bajos y otros mercados donde no se habla inglés, MIAC colabora con contratistas locales de confianza a los que el equipo conoce desde hace muchos años. Estos contratistas cuentan con revisores nativos que se encargan de la traducción y la revisión de documentos. John Cooper es muy claro al respecto: las herramientas de traducción automática pueden servir hasta cierto punto, pero se necesita que sean hablantes nativos quienes realicen el trabajo práctico. El conocimiento local va más allá del idioma. Las normas reguladoras, la forma en que se registran los cargos, cómo se denominan los derechos de retención y cómo se aplican los criterios varían de un país a otro de formas que solo los revisores locales con experiencia pueden detectar. 

¿Cómo gestiona el MIAC las diferencias entre entidades crediticias en el Reino Unido y la zona del euro? 

Cada nuevo prestamista o cliente exige a MIAC que aplique las políticas, los procedimientos y los criterios específicos de dicho prestamista antes de que comience la revisión. MIAC utiliza VeriFi™, su software interno patentado de diligencia debida, para integrar las comprobaciones de criterios requeridas por cada prestamista concreto. Esa labor de configuración lleva tiempo, pero garantiza que la revisión se ajuste con precisión a los estándares de ese prestamista, en lugar de basarse en un marco genérico. Más allá de la tecnología, MIAC cuenta en estos proyectos con revisores que tienen un mínimo de entre 15 y 20 años de experiencia en el sector. Cuando se trata de diferentes prestamistas, diferentes criterios y diferentes clases de activos simultáneamente, ese nivel de experiencia es imprescindible. 

¿Qué está impulsando la actividad actual en los mercados crediticios del Reino Unido y de Europa? 

El mercado británico ha registrado un aumento de la actividad en los préstamos para la compra de viviendas destinadas al alquiler, la liberación de capital inmobiliario y las carteras de préstamos morosos. Los préstamos conformes a la ley islámica constituyen un segmento pequeño pero en crecimiento, que actualmente ronda los 500 millones de libras al año en el Reino Unido, y que se estructuran como propiedad compartida en lugar de préstamos con intereses, ya que los principios de las finanzas islámicas prohíben los intereses. John señala que la base de población para los préstamos conformes a la sharia está creciendo significativamente más rápido que el propio mercado crediticio, lo que sugiere que el mercado tiene margen para expandirse, pero aún no ha alcanzado la tasa de crecimiento que la demografía por sí sola predeciría. 

Una diferencia estructural que sigue marcando el comportamiento del mercado hipotecario británico es el predominio de los productos a tipo fijo a corto plazo. A diferencia de Estados Unidos, donde predominan las hipotecas a tipo fijo a 30 años, los prestatarios británicos suelen preferir plazos fijos de entre dos y cinco años. Los agentes hipotecarios, que gestionan la mayor parte del negocio hipotecario en el Reino Unido, reciben una comisión por cada operación de refinanciación, lo que puede contribuir a que los prestatarios prefieran plazos más cortos, independientemente de si un plazo fijo más largo les resultaría más beneficioso. 

Preguntas frecuentes sobre la diligencia debida en materia de préstamos europeos 

¿Qué es la diligencia debida en materia de préstamos? 

La diligencia debida en materia de préstamos es el proceso de revisión de los expedientes de los préstamos para verificar que la documentación, los datos y los criterios de suscripción sean correctos y estén completos antes de que un préstamo se venda, se titulice o se transfiera. Se utiliza en la venta de préstamos completos, titulizaciones, enajenación de préstamos morosos y acuerdos de flujo a plazo. 

¿En qué se diferencia el proceso de diligencia debida de los préstamos en el Reino Unido del de Estados Unidos? 

En Estados Unidos, las hipotecas que cumplen los requisitos siguen un proceso estandarizado y pasan por Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae, lo que da lugar a unos requisitos de documentación uniformes. En el Reino Unido, los préstamos se mantienen principalmente en los balances de las entidades crediticias sin un canal de agencia centralizado, por lo que cada entidad mantiene sus propias normas, políticas y procedimientos de documentación. No existe un marco único que un equipo de revisión pueda aplicar a todas las entidades crediticias del Reino Unido. 

¿Qué es un contrato de flujo a plazo en el ámbito crediticio? 

Un acuerdo de flujo continuo es un acuerdo por el que un prestamista se compromete a vender préstamos a un inversor de forma continua a medida que se conceden, en lugar de mediante transacciones puntuales de carteras. En estos acuerdos, el prestamista principal suele controlar los criterios de elegibilidad de los préstamos, lo que añade otra serie de requisitos que los equipos de diligencia debida deben comprender y aplicar. 

¿Cuál es la capacidad de MIAC en materia de diligencia debida en el Reino Unido y la zona del euro? 

MIAC lleva a cabo procesos de diligencia debida en materia de préstamos en todo el Reino Unido y la zona del euro a través de un equipo dirigido por John Cooper. El equipo utiliza el software Verify, de desarrollo propio de MIAC, para establecer criterios de verificación específicos para cada entidad crediticia y colabora con contratistas locales con amplia experiencia en mercados de habla no inglesa. MIAC cuenta con una sólida trayectoria en el Reino Unido, España y los Países Bajos en carteras de préstamos residenciales, morosos y conformes a la sharia.