Lo básico sobre la tramitación de hipotecas y los datos

La tramitación de préstamos hipotecarios es el proceso de preparación, venta y titulización de préstamos con Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae, y los pequeños errores en los datos pueden provocar graves problemas antes incluso de que el préstamo llegue a la fase de liquidación.

¿Qué se necesita realmente para que un préstamo llegue desde el cierre hasta la liquidación al inversor sin que se frustre por el camino?

En el episodio 3 deAiCR , Joe Furlong conversa con Paul Raebel, responsable de la división de especialistas en tramitación hipotecaria de MIAC. Paul lleva décadas ayudando a las entidades crediticias a vender y titulizar préstamos con Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. En este episodio, explica en detalle en qué consiste realmente el proceso de tramitación, dónde surgen con mayor frecuencia los problemas con los datos y qué pueden hacer las entidades crediticias para garantizar que las liquidaciones se realicen a tiempo. 

¿Qué es la tramitación de un préstamo hipotecario? 

La tramitación de préstamos hipotecarios es el proceso de preparación, venta y titulización de préstamos con Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae tras el cierre. Implica la importación de los datos de los préstamos, la identificación y resolución de problemas relacionados con los datos, la coordinación entre los mercados secundarios, los servicios de envío, los depositarios, las entidades de gestión y los inversores, así como garantizar que se cumplan todos los requisitos antes de la fecha de liquidación. Los especialistas en tramitación hipotecaria de MIAC gestionan este proceso en nombre de los clientes, trabajando directamente con sus equipos para garantizar el buen desarrollo de las operaciones. 

¿Por qué la calidad de los datos es fundamental para la tramitación de hipotecas? 

Los datos lo son todo en la tramitación de hipotecas. Cuando se presenta un préstamo para su venta o titulización, todos los datos requeridos deben estar presentes y ser correctos. Campos sin rellenar, números de la Seguridad Social duplicados, números de expediente no válidos o datos incorrectos sobre el proyecto de la comunidad de propietarios: cualquiera de estos factores puede impedir que se formalice un préstamo. Fannie Mae y Freddie Mac adoptaron los estándares de datos MISMO en 2011, lo que aumentó significativamente el número de datos requeridos y elevó el listón de lo que se considera una tramitación correcta. Desde entonces, las agencias han seguido añadiendo requisitos. Fannie y Freddie también mantienen lo que Paul denomina una «lista negra», en la que se registran los 10 problemas de datos más recurrentes de cada vendedor. Los prestamistas concienzudos prestan mucha atención a esa lista y se esfuerzan por resolver esos patrones antes de que se conviertan en problemas de liquidación. 

¿Cuáles son los problemas más habituales relacionados con los datos en la tramitación de hipotecas? 

Los problemas con los datos en la tramitación de hipotecas se dividen en dos categorías: datos faltantes y anomalías en los datos. Los datos faltantes se refieren a campos obligatorios que nunca se han rellenado, como el nombre de un proyecto de apartamentos, el tipo de apartamento o el número de unidades, datos que las agencias hipotecarias patrocinadas por el gobierno (GSE) exigen para vender el préstamo. Las anomalías en los datos significan que se proporcionó la información, pero esta no tiene sentido; por ejemplo, tres prestatarios registrados con solo dos números de la Seguridad Social únicos. En lo que respecta a la FHA, el VA y el USDA, los problemas habituales incluyen la falta de MIP iniciales y números de expediente del USDA no válidos. Los préstamos adquiridos a través de canales corresponsales suelen presentar más problemas de datos, ya que el prestamista tiene menos control sobre la calidad de los datos que en el caso de sus propias originaciones minoristas. 

¿Cómo funciona el proceso de entrega de MIAC? 

MIAC importa los datos de préstamos de los clientes en cualquier formato en que se reciban, ya sea un solo archivo o cinco. El equipo lleva a cabo validaciones de datos, identifica todos los problemas y envía al cliente un informe con una descripción de cada uno de ellos y lo que se necesita para solucionarlos. El cliente corrige los datos, normalmente consultando los documentos originales, y devuelve la información actualizada. MIAC la carga, vuelve a procesar los datos y el proceso se repite hasta que los datos están limpios. Paul describe este enfoque como trabajar en la mesa de al lado del cliente. Cada fecha de liquidación se trata con urgencia, y MIAC no se desvía de su proceso estandarizado independientemente de la presión del tiempo. Ese proceso ha funcionado durante más de 30 años. 

¿Cuánto tiempo tarda en tramitarse un préstamo hipotecario? 

El tiempo de tramitación depende de la calidad de los datos y de la capacidad de respuesta del cliente. En el caso de las entregas a Ginnie Mae, en las que los datos se reciben limpios y en un formato coherente, MIAC puede tramitarlas en un plazo de 30 a 35 minutos. En el caso de grupos de préstamos más grandes o de clientes que realizan compras a través de canales corresponsales, donde la calidad de los datos es más difícil de controlar, el proceso requiere más esfuerzo y lleva más tiempo. La variable más importante es siempre la rapidez con la que el cliente puede proporcionar los datos corregidos cuando se detectan problemas. 

¿Cuál es la mejor forma de garantizar una tramitación impecable de los préstamos hipotecarios? 

Limpia los datos lo antes posible en el proceso, a ser posible antes del cierre. Procesar los préstamos a través de las aplicaciones de software de Fannie Mae y Freddie Mac en una fase temprana permite detectar problemas cuando aún hay tiempo para solucionarlos sin que ello afecte a la fecha de liquidación. Extraer los datos directamente de los documentos originales, en lugar de recurrir a la introducción manual en el sistema de gestión de préstamos (LOS), reduce los errores humanos y mejora significativamente la precisión de los datos desde el principio. Cargar datos limpios en una fase temprana se traduce en menos problemas en la entrega, una tramitación más rápida y un menor riesgo para la reputación ante las agencias. 

Preguntas frecuentes sobre la tramitación de préstamos hipotecarios 

¿Qué organismos intervienen en la concesión de préstamos hipotecarios? 

La tramitación de préstamos hipotecarios recae principalmente en Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Cada agencia tiene sus propios requisitos y especificaciones en materia de datos que deben cumplirse antes de que un préstamo pueda venderse o titulizarse. Fannie Mae y Freddie Mac adoptaron los estándares de datos MISMO en 2011, lo que aumentó el número de datos obligatorios para la tramitación de préstamos convencionales. 

¿Qué provoca los retrasos en la tramitación de los préstamos hipotecarios? 

Las causas más habituales de los retrasos en la entrega son la falta de datos, las anomalías en los datos y la lentitud de los clientes a la hora de enviar las correcciones necesarias. Los préstamos adquiridos a través de canales corresponsales son especialmente propensos a problemas de datos, ya que la entidad crediticia tiene menos control sobre la calidad de los mismos. Abordar los problemas de datos en una fase temprana del proceso de originación es la forma más eficaz de evitar retrasos en la entrega. 

¿Qué es MIAC Mortgage Delivery Specialists? 

MIAC Especialistas en tramitación de hipotecas es una división de MIAC Analytics que ayuda a las entidades crediticias en la venta y titulización de préstamos a Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. El equipo gestiona todo el proceso de entrega, incluyendo la captación de datos, la validación, la resolución de incidencias, la agrupación y la coordinación con el mercado secundario, el envío, los depositarios, la administración de préstamos e inversores. 

¿Cómo ayuda el software de extracción de datos en la tramitación de hipotecas? 

La extracción de datos directamente de los documentos originales y su carga en el sistema de gestión de préstamos (LOS) reduce los errores humanos que conlleva la introducción manual de datos. Unos datos más limpios en el LOS se traducen en menos problemas a la hora de tramitar los préstamos a través del software de la entidad y en menos correcciones necesarias en el momento de la entrega. Garantizar la exactitud de esos datos desde el principio del proceso es la forma más eficaz de asegurar una liquidación sin contratiempos.