El futuro de los MSR

Los derechos de gestión hipotecaria son uno de los activos más complejos del mercado y uno de los más malinterpretados.

¿Qué se necesita realmente para valorar y negociar derechos de recuperación de hipotecas (MSR) a gran escala?

En el episodio 10 de AiCR , Joe Furlong conversa con Mike Carnes, responsable del equipo de MSR en MIAC Analytics. Mike lleva 33 años valorando derechos de gestión hipotecaria. Nos explica cómo aborda MIAC la valoración de los MSR, qué factores determinan los precios, cómo influyen los entornos de tipos de interés en el valor y qué supone para el sector un cambio que está a punto de introducir el FASB.

¿Qué es un derecho de gestión hipotecaria y en qué consiste la labor del equipo de MSR de MIAC?

Un derecho de gestión hipotecaria (MSR) es el derecho contractual a cobrar los pagos y gestionar un préstamo hipotecario a cambio de una comisión. El equipo de MSR de MIAC valora esos derechos y actúa como intermediario en las transacciones en nombre de compradores y vendedores. El equipo gestiona carteras de MSR tanto residenciales como comerciales. El año pasado, MIAC valoró aproximadamente 48 billones de dólares en MSR residenciales y 4,6 billones en MSR comerciales trimestralmente, lo que suma un total de más de 52 billones al año. MIAC también tiene la tarea trimestral de valorar cada uno de los derechos de gestión hipotecaria de Estados Unidos. Ese volumen de actividad proporciona una visibilidad directa del mercado que sirve de base para cada valoración que realiza el equipo.

¿Cómo aborda MIAC la valoración de MSR?

MIAC valora la mayoría de las carteras a nivel de préstamo en lugar de de forma agregada, lo que permite reflejar la singularidad de cada activo individual dentro de la cartera. El equipo utiliza el modelo de comportamiento propio de MIAC denominado CORE, que se basa en datos nacionales sobre el rendimiento de los préstamos para establecer hipótesis sobre amortizaciones anticipadas, impagos y gravedad. Mike Carnes describe los pilares del enfoque de MIAC como una trifecta: cobertura de datos nacionales para todas las garantías, sólidos modelos de comportamiento y 33 años de experiencia en esta clase de activos. Jennifer Howell codirige el equipo de valoración de MSR junto con Mike y aporta 25 años de experiencia, lo que suma a ambos líderes sénior más de 50 años de experiencia combinada en este activo específico. MIAC no publicará un valor que no pueda defender. Si retener a un cliente implicara comprometer la integridad de una valoración, MIAC aceptará perder al cliente.

¿Qué factores determinan los precios de los MSR y quiénes son los compradores?

El precio de los derechos de servicio de la hipoteca (MSR) depende del volumen de la operación, el tipo de garantía, el entorno de tipos de interés y los objetivos estratégicos del comprador. Hoy en día, las operaciones de entre 1 000 y 3 000 millones de dólares se consideran de tamaño medio. MIAC no considera que una operación sea de gran envergadura hasta que supera los 5 000 a 7 000 millones. A cada comprador le atraen operaciones de diferente envergadura: algunos solo se fijan en operaciones por debajo de los 200 millones, mientras que otros buscan escala y no se interesan por nada que no supere los 1 000 millones. Los compradores también varían según su estrategia. Algunas empresas dan prioridad a las garantías con tipos de interés más altos por su potencial de recuperación, valorando la capacidad de refinanciar a esos prestatarios en múltiples ocasiones. Otras prefieren la estabilidad de las carteras con tipos de interés más bajos, en las que es poco probable que los prestatarios realicen pagos anticipados durante años. Para las entidades de depósito, la adquisición de una cartera de MSR puede ser una de las formas más económicas de captar nuevos clientes y realizar ventas cruzadas de cuentas corrientes, tarjetas de crédito y otros productos a lo largo de una relación de gestión de larga duración.

¿Cómo afectan las variaciones de los tipos de interés al valor de los derechos de servicio hipotecario (MSR)?

Los derechos de gestión hipotecaria (MSR) mantienen una relación de cobertura natural con los tipos de interés. Cuando los tipos suben, el riesgo de amortización anticipada disminuye y aumentan los ingresos por intereses no cobrados, lo que hace que el valor de los MSR se dispare. Cuando los tipos bajan, las amortizaciones anticipadas se aceleran y los valores caen. La cobertura no es perfecta. Cuando los tipos suben bruscamente, el volumen de nuevas concesiones se reduce porque menos prestatarios pueden permitirse comprar o refinanciar, lo que reduce el flujo de nuevos MSR que se crean. El conflicto con Irán en 2026 es un ejemplo reciente: los tipos hipotecarios primarios subieron unos 45 puntos básicos en un solo mes, lo que afectó significativamente tanto al volumen de nuevas concesiones como a los valores de los MSR. Los prestatarios con hipotecas al 3 % están más de 300 puntos básicos fuera del dinero con los tipos actuales, lo que significa que, en esencia, no hay incentivo para refinanciar y esos préstamos podrían permanecer en una cartera durante 10 a 15 años o más.

¿Qué es la recaptura y por qué es importante para la valoración de los MSR?

La «recaptura» se refiere a la capacidad de una entidad gestora de retener a un prestatario mediante la refinanciación de su préstamo cuando, de otro modo, este lo liquidaría. Si una entidad gestora consigue recuperar a un prestatario que amortiza anticipadamente, el préstamo liquidado en su totalidad no supone la misma pérdida de valor que un préstamo que sale por completo de la cartera. Los compradores llevan más de una década incorporando la recaptura en la fijación de precios de los derechos de gestión de préstamos hipotecarios (MSR). Mike Carnes afirma que, en sus 17 años en MIAC, todas las operaciones que han intermediado han tenido algún valor de recaptura incorporado en la oferta del comprador. La postura de MIAC es que la recaptura debe ser transparente y mostrarse como una partida separada, en lugar de quedar oculta en las hipótesis sobre la velocidad de amortización anticipada. Algunas empresas anuncian que pueden recuperar el 80 % de sus derechos de gestión hipotecaria, lo que tiene importantes implicaciones en cómo se valoran esos MSR y en su estabilidad como activo.

¿En qué consiste el cambio del FASB sobre la recuperación de beneficios y por qué es importante?

El Grupo de Trabajo sobre Cuestiones Emergentes (EITF) ha recomendado recientemente al FASB que autorice la incorporación directa del valor de recuperación en el valor razonable de mercado a efectos de la información financiera conforme a los PCGA. Se espera con gran interés que este cambio entre en vigor. El MIAC ha colaborado activamente con el FASB en esta cuestión y apoya firmemente el cambio. En la actualidad, muchas empresas incorporan la recuperación en sus valoraciones de MSR mediante hipótesis ajustadas sobre la velocidad de prepago sin revelarlo explícitamente. Si el FASB aprueba la recomendación del EITF, la recuperación se convertiría en un componente reconocido y transparente de la información sobre el valor razonable, lo que Mike describe como un punto de inflexión para el sector.

¿Por qué son importantes los factores geográficos en la valoración de MSR?

La geografía influye en el valor de los MSR a través de los costes de los seguros, los plazos de ejecución hipotecaria y los patrones de comportamiento de los préstamos. En algunos estados, las primas de los seguros han aumentado entre un 20 % y un 30 % debido al riesgo de vientos, granizo, incendios o huracanes, lo que repercute en los costes de mantenimiento de los prestatarios y en la probabilidad de impago. Los plazos de ejecución hipotecaria varían considerablemente de un estado a otro. Los estados con procesos judiciales, como Nueva York, cuentan con algunos de los plazos más largos del país. En el área metropolitana de Chicago se han observado plazos más prolongados en los últimos años. En algunas jurisdicciones, una ejecución hipotecaria puede tardar hasta 10 años en completarse. Para los administradores que gestionan préstamos morosos de Ginnie Mae, la decisión de comprar un préstamo impagado del fondo depende en gran medida del tiempo que permanecerá en proceso de ejecución hipotecaria y de cuánto debe adelantar el administrador cada mes mientras esto ocurre. Un préstamo cuya compra tenga sentido en un estado puede no tenerlo en otro, simplemente por las diferencias en los plazos de ejecución hipotecaria.

¿Cuáles son las perspectivas para los MSR no QM?

El volumen de MSR no QM crece cada mes en MIAC. El equipo observa productos con un DSCR significativo y está detectando perfiles crediticios muy sólidos en esa garantía: puntuaciones FICO de entre 740 y 750 o superiores, ratios préstamo-valor (LTV) del 30 al 40 por ciento y documentación completa en muchos casos. Cuando se combinan prestatarios de alta calidad crediticia con bajos ratios préstamo-valor y una protección contra el pago anticipado de entre tres y cinco años, los precios resultantes de los MSR son muy buenos. Los márgenes de los productos no QM son sólidos en este momento, y los proveedores de financiación que aún no operan en este sector buscan cada vez más formas de entrar en él. Mike describe los MSR no QM como un producto excelente basándose en la experiencia actual del mercado.

Preguntas frecuentes sobre los derechos de gestión hipotecaria

¿Qué es el derecho de gestión hipotecaria?

Un derecho de gestión hipotecaria (MSR) es el derecho contractual a cobrar las cuotas hipotecarias en nombre de un inversor a cambio de una comisión. Las entidades gestoras perciben dicha comisión mientras el préstamo siga vigente. El valor del MSR depende del tiempo que el préstamo permanezca en cartera, lo cual depende principalmente de la velocidad de amortización anticipada, los tipos de interés y el comportamiento del prestatario.

¿Por qué aumentan de valor los derechos de gestión hipotecaria cuando suben los tipos de interés?

Cuando suben los tipos de interés, los prestatarios con hipotecas a bajo interés ya contratadas no tienen ningún incentivo para refinanciar, lo que reduce el ritmo de amortización anticipada y alarga la duración prevista de la relación de gestión. Unos flujos de caja previstos más prolongados se traducen en un mayor valor. La subida de los tipos también aumenta los ingresos por intereses devengados sobre los saldos en cuenta de garantía bloqueada, lo que añade aún más valor. Esta relación inversa entre el valor de los derechos de gestión hipotecaria (MSR) y la evolución de los tipos de interés se conoce como «cobertura natural».

¿Qué es la recuperación en la gestión de hipotecas?

La «recaptura» es la capacidad de una entidad gestora de retener a un prestatario que está a punto de liquidar su préstamo mediante la concesión de un nuevo préstamo. Cuando una entidad gestora consigue recuperar a un prestatario que va a refinanciar, el préstamo liquidado se sustituye por una nueva relación de gestión, en lugar de perderse por completo. Las empresas con una gran capacidad de recaptura sufren una menor erosión del valor cuando bajan los tipos de interés y aumentan las amortizaciones anticipadas.

¿En qué consiste el trabajo del equipo MSR de MIAC?

El equipo de derechos de gestión hipotecaria (MSR) de MIAC se dedica a la valoración de derechos de gestión hipotecaria residenciales y comerciales, y actúa como intermediario en transacciones de MSR en nombre de compradores y vendedores. El año pasado, el equipo valoró más de 52 billones de dólares en derechos de gestión hipotecaria en carteras residenciales y comerciales, y se encarga trimestralmente de valorar todos los derechos de gestión hipotecaria de Estados Unidos. El equipo está dirigido por Mike Carnes y Jennifer Howell, quienes, en conjunto, suman más de 50 años de experiencia en la valoración de esta clase de activos.