Negociación de préstamos completos

El mercado de compraventa de préstamos hipotecarios es el mercado en el que los prestamistas y los inversores compran y venden préstamos hipotecarios.

¿Qué ocurre cuando un préstamo no se puede vender a través de un canal de distribución tradicional?

En el episodio 9 de AiCR , Joe Furlong conversa con Nick Dorn, responsable de la mesa de negociación de préstamos completos de MIAC. Nick explica cómo funciona realmente el mercado de préstamos no garantizados por agencias, qué factores determinan los precios de los productos «scratch and dent» y no QM, y cómo gestiona MIAC el proceso de venta y diligencia debida, desde la primera conversación hasta el cierre.

¿Qué es la negociación de préstamos completos?

La negociación de préstamos completos consiste en la compra y venta de préstamos hipotecarios fuera de los canales de las agencias. La mesa de negociación de préstamos completos de MIAC gestiona cualquier operación que no sea una operación de agencia. Esto incluye préstamos maduros y en situación regular en poder de bancos y cooperativas de crédito, hipotecas jumbo, préstamos no conformes con los criterios de calidad (non-QM), préstamos con imperfecciones, préstamos morosos, rescates anticipados de administradores de Ginnie Mae y deuda no garantizada, incluidos préstamos personales y préstamos para la compra de automóviles. Los préstamos hipotecarios residenciales constituyen la mayor parte del volumen, pero la mesa también ha negociado préstamos comerciales, préstamos puente y productos de «fix-and-flip».

¿Qué es un préstamo para vehículos con arañazos y abolladuras?

Un préstamo «scratch and dent» es una hipoteca que no puede entregarse a una agencia debido a algún defecto. La mayoría de las entidades hipotecarias conceden préstamos con la intención de venderlos a Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. Cuando surge un defecto y la agencia rechaza el préstamo, la entidad crediticia debe dar salida al mismo, ya que lo concedió para venderlo, no para mantenerlo en cartera. Entre los defectos más comunes se incluyen errores de suscripción, problemas de documentación, problemas de plazos de divulgación y incumplimientos de pago anticipados, en los que el prestatario no ha realizado un pago en los primeros meses tras la concesión. Los inversores compran estos préstamos porque, dependiendo del defecto, pueden representar un valor sólido a un precio adecuado.

¿A qué precio se venden los coches con arañazos y abolladuras?

La fijación de precios de los préstamos con imperfecciones depende en gran medida de la naturaleza del defecto. Un préstamo con un alto LTV que haya perdido su seguro hipotecario se venderá con descuento, independientemente de sus demás características. Un préstamo con un problema menor de suscripción —en el que los resultados del sistema de suscripción automatizada (AUS) indiquen «remitir» en lugar de «aceptar», pero el prestatario haya realizado entre seis y doce pagos a un tipo de interés de mercado— puede venderse a la par o ligeramente por debajo de ella. Alcanzar valores entre el 95 % y el 99 % se considera un buen resultado para un fondo de préstamos con imperfecciones. Es posible obtener primas, pero no es lo habitual. El objetivo de la mayoría de los vendedores es recuperar todo lo posible y sacar el préstamo de la línea de almacenamiento.

¿Qué es un préstamo no QM y por qué existe una fuerte demanda por parte de los inversores?

El término «hipoteca no QM» (o hipoteca no cualificada) hace referencia a los préstamos que utilizan documentación alternativa sobre los ingresos, en lugar de la evaluación crediticia con documentación completa exigida para los préstamos de las agencias. Entre los productos no QM más comunes se incluyen los préstamos basados en extractos bancarios, que utilizan el historial de depósitos para determinar el flujo de caja; los préstamos P&L, en los que se utiliza una cuenta de resultados elaborada por un contable público certificado para evaluar la solvencia del prestatario; y los préstamos DSCR para propiedades de inversión, en los que la cobertura del servicio de la deuda se calcula a partir del alquiler real o de mercado, en lugar de los ingresos personales. Los préstamos no QM suelen requerir entradas iniciales más elevadas que los préstamos de agencia y no son tan líquidos, ya que no pueden venderse directamente a Fannie Mae o Freddie Mac. El interés de los inversores por los préstamos no QM sigue siendo fuerte. Cuando MIAC saca al mercado carteras de préstamos no QM, se observan muchos postores y precios competitivos. Nick atribuye esto a la creciente demanda de los prestatarios de productos de calificación alternativos y al interés persistente de los inversores por el rendimiento.

¿Cómo gestiona MIAC la venta de un préstamo completo de principio a fin?

MIAC actúa como intermediario en operaciones de préstamos completos, lo que significa que no asume una posición de principal en los préstamos. El proceso comienza con una conversación sobre los objetivos del vendedor. A continuación, el vendedor facilita un archivo de datos, que MIAC analiza para identificar la información que falta y que los inversores necesitarán para presentar sus ofertas, señalar cualquier error en los datos y revisar una muestra de expedientes de préstamos para confirmar que la documentación está en regla. MIAC ayuda a establecer las expectativas de precio y revisa la cartera en busca de activos que deban excluirse.

Una vez depurados los datos, MIAC elabora un folleto de oferta en el que se resumen los activos y las condiciones de venta, y a continuación lleva a cabo un proceso de subasta para conseguir la mejor ejecución. Una vez recibidas las ofertas, MIAC proporciona al vendedor una conciliación de ofertas en la que se muestran todas las ofertas de las contrapartes y cualquier estipulación específica de la operación. Cuando se selecciona a un comprador, MIAC dirige el proceso de diligencia debida: se asegura de que ambas partes cumplan los plazos, gestiona la entrega de documentos, coordina las revisiones de terceros y ayuda a resolver cualquier problema que surja, en lugar de dejar que se conviertan en puntos de estancamiento. Una venta típica tarda aproximadamente 45 días desde la conversación inicial hasta el cierre.

¿Qué condiciones del mercado están afectando actualmente a la negociación de préstamos completos?

La volatilidad de los tipos de interés ha sido un factor determinante en los últimos meses. El rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años subió aproximadamente 60 puntos básicos en un breve periodo de tiempo antes de comenzar a retroceder. El aumento de los tipos restringe la oferta de nuevas hipotecas al reducir el número de compradores que pueden permitírselas, lo que hace que el mercado sea más competitivo en lo que respecta a los productos disponibles. Los inversores siguen dispuestos a comprar y han estado ofreciendo precios muy competitivos por los productos que salen al mercado.

El volumen de préstamos morosos ha experimentado un ligero repunte, y en los últimos meses han llegado a la mesa más productos morosos que en los dos años anteriores. Los precios de los préstamos morosos por parte de los inversores se han mantenido fuertes. En concreto, la morosidad de la FHA ha ido en aumento, ya que los prestatarios que compraron con préstamos a tipos de interés elevados se enfrentan a la presión del servicio de la deuda. La previsión de Nick para el resto del año es que continúe el flujo constante de productos no QM y morosos, con un interés cada vez más competitivo por parte de los inversores en ambos.

Preguntas frecuentes sobre la negociación de préstamos completos

¿Cuál es la diferencia entre la venta de préstamos con agencia y sin agencia?

Las ventas de préstamos de agencias consisten en la venta de préstamos a Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae mediante procesos estandarizados con criterios de suscripción definidos. Las ventas de préstamos no pertenecientes a agencias consisten en la venta a inversores privados que establecen sus propios criterios y precios. Las operaciones con préstamos no pertenecientes a agencias son gestionadas por la mesa de negociación de préstamos completos de MIAC e incluyen préstamos con imperfecciones, no conformes con los requisitos de calidad (non-QM), morosos y préstamos en situación regular con antigüedad que no se ajustan a los criterios de los canales de las agencias o han sido rechazados por estos.

¿Qué es una amortización anticipada en el ámbito de los préstamos hipotecarios?

Una recompra anticipada (EBO, por sus siglas en inglés) es un préstamo moroso de Ginnie Mae que una entidad gestora vuelve a adquirir de la agencia. Cuando un prestatario incurre en morosidad en un préstamo de Ginnie Mae, la entidad gestora está obligada a adelantar los pagos al inversor. Las entidades gestoras pueden volver a adquirir el préstamo del fondo común para resolver la morosidad al margen del marco de la agencia. Las EBO forman parte del mercado de préstamos morosos y se negocian a través de la mesa de operaciones de préstamos completos de MIAC.

¿Cómo funciona una subasta de venta de préstamos completos?

MIAC lleva a cabo un proceso de subasta competitivo para la venta de préstamos. Tras preparar el archivo de datos y el folleto de emisión, MIAC distribuye la oferta entre inversores cualificados y recoge las ofertas. MIAC proporciona al vendedor un resumen de las ofertas en el que se recogen todas las propuestas y las condiciones específicas de cada contraparte. El vendedor selecciona a un comprador y MIAC gestiona el proceso de diligencia debida y de cierre hasta la liquidación.

¿En qué consiste la mesa de negociación de préstamos completos de MIAC?

La mesa de negociación de préstamos al por mayor de MIAC gestiona operaciones con préstamos no respaldados por agencias, entre los que se incluyen préstamos con imperfecciones, préstamos no QM, préstamos morosos, préstamos maduros en situación de cumplimiento y otros productos de deuda. La mesa opera como intermediario, colaborando tanto con compradores como con vendedores de forma transparente, sin asumir una posición de principal en ninguna operación. Nick Dorn dirige la mesa y puede contactarse a través de la página web de MIAC, miacanalytics.com, o en LinkedIn.