Negoziazione di prestiti interi

Il mercato dei prestiti all'ingrosso è il mercato in cui i mutui ipotecari vengono acquistati e venduti tra istituti di credito e investitori.

Cosa succede quando un prestito non può essere venduto attraverso i canali tradizionali delle agenzie?

Nella nona puntata di "The AiCR , Joe Furlong intervista Nick Dorn, responsabile del trading desk dedicato ai prestiti interi presso MIAC. Nick spiega come funziona effettivamente il mercato dei prestiti non garantiti da agenzie, quali sono i fattori che determinano i prezzi dei prodotti "scratch and dent" e non conformi ai requisiti QM, e come MIAC gestisce il processo di vendita e di due diligence, dal primo contatto fino alla chiusura dell'operazione.

Che cos'è il trading di prestiti interi?

Il trading di prestiti interi consiste nell’acquisto e nella vendita di mutui ipotecari al di fuori dei canali delle agenzie. Il desk di trading di prestiti interi di MIAC gestisce qualsiasi operazione che non rientri nell’ambito delle agenzie. Ciò include prestiti in essere e in regola detenuti da banche e cooperative di credito, mutui jumbo, prestiti non conformi ai criteri QM (non-QM), prestiti con difetti o imperfezioni, prestiti in sofferenza, riscatti anticipati da parte dei gestori di Ginnie Mae e debiti non garantiti, compresi prestiti personali e prestiti auto. I mutui ipotecari residenziali costituiscono la maggior parte del volume, ma il desk ha negoziato anche prestiti commerciali, prestiti ponte e prodotti "fix-and-flip".

Che cos'è un prestito per articoli con graffi o ammaccature?

Un "scratch and dent loan" è un mutuo che non può essere ceduto a un'agenzia a causa di un difetto. La maggior parte degli istituti di credito ipotecario eroga prestiti con l'intenzione di venderli a Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. Quando emerge un difetto e l'agenzia respinge il prestito, l'istituto di credito deve cederlo, poiché lo ha erogato per venderlo, non per mantenerlo in portafoglio. I difetti più comuni includono errori di sottoscrizione, problemi di documentazione, problemi relativi ai tempi di divulgazione e casi di inadempienza nei pagamenti anticipati, in cui il mutuatario ha saltato un pagamento nei primi mesi successivi all'erogazione. Gli investitori acquistano questi prestiti perché, a seconda del difetto, possono rappresentare un valore solido al giusto prezzo.

A quale prezzo vengono venduti i veicoli con ammaccature e graffi?

Il prezzo dei prestiti "scratch and dent" dipende in larga misura dalla natura del difetto. Un prestito con un LTV elevato che ha perso l'assicurazione ipotecaria verrà venduto con uno sconto, indipendentemente dalle altre caratteristiche. Un prestito con un problema minore di underwriting, in cui i risultati dell'AUS indicano "refer" anziché "accept", ma il mutuatario ha effettuato da sei a dodici pagamenti a un tasso di interesse di mercato, può essere venduto a valore nominale o appena al di sotto di esso. Raggiungere valori compresi tra il 95% e il 99% è considerato un ottimo risultato per un pool di prestiti "scratch and dent". I premi sono possibili ma non tipici. L'obiettivo per la maggior parte dei venditori è recuperare il più possibile e togliere il prestito dalla linea di magazzino.

Che cos'è un prestito non-QM e perché la domanda da parte degli investitori è così forte?

Il termine "non-QM", ovvero "mutuo non qualificato", si riferisce a prestiti che utilizzano una documentazione alternativa relativa al reddito anziché la procedura di valutazione completa richiesta per i prestiti garantiti da agenzie. Tra i prodotti non-QM più comuni figurano i prestiti basati su estratti conto bancari, che utilizzano la cronologia dei depositi per determinare il flusso di cassa; i prestiti P&L, in cui viene utilizzato un conto economico redatto da un commercialista per valutare l'idoneità del mutuatario; e i prestiti DSCR per immobili da investimento, in cui il rapporto di copertura del servizio del debito viene calcolato sulla base dell'affitto effettivo o di mercato anziché sul reddito personale. I prestiti non-QM richiedono in genere acconti più elevati rispetto ai prestiti delle agenzie e non sono così liquidi poiché non possono essere venduti direttamente a Fannie Mae o Freddie Mac. L'interesse degli investitori per i prestiti non-QM rimane forte. Quando MIAC emette pool non-QM, registra un gran numero di offerenti e prezzi competitivi. Nick attribuisce questo fenomeno alla crescente domanda da parte dei mutuatari di prodotti di qualificazione alternativi e al persistente interesse degli investitori per il rendimento.

In che modo MIAC gestisce la vendita di un prestito dall'inizio alla fine?

MIAC opera in qualità di intermediario nelle transazioni relative a prestiti interi, il che significa che non assume una posizione in proprio nei prestiti. Il processo ha inizio con un colloquio volto a definire gli obiettivi del venditore. Successivamente, il venditore fornisce un file contenente i dati, che MIAC analizza per individuare le informazioni mancanti necessarie agli investitori per presentare un'offerta, segnalare eventuali errori nei dati ed esaminare una selezione di pratiche di prestito per verificare che la documentazione sia in regola. MIAC contribuisce a definire le aspettative di prezzo ed esamina il portafoglio per individuare le attività da escludere.

Una volta puliti i dati, MIAC redige un prospetto informativo che riassume le attività e le condizioni di vendita, quindi avvia una procedura d'asta per ottenere la migliore esecuzione possibile. Una volta ricevute le offerte, MIAC fornisce al venditore una riconciliazione delle offerte che mostra tutte le proposte delle controparti e le eventuali clausole specifiche dell'operazione. Una volta selezionato l'acquirente, MIAC coordina il processo di due diligence: assicurando il rispetto delle scadenze da entrambe le parti, gestendo la consegna dei documenti, coordinando le revisioni da parte di terzi e aiutando a risolvere eventuali problemi che dovessero emergere, evitando che si trasformino in situazioni di stallo. Una vendita tipica richiede circa 45 giorni dalla conversazione iniziale alla chiusura.

Quali sono le condizioni di mercato che stanno influenzando attualmente il mercato dei prestiti interi?

La volatilità dei tassi ha rappresentato un fattore determinante negli ultimi mesi. Il rendimento dei titoli del Tesoro a 10 anni è salito di circa 60 punti base in un breve lasso di tempo, prima di iniziare a ridimensionarsi. L'aumento dei tassi limita l'offerta di nuovi mutui, riducendo il numero di acquirenti in grado di sostenere un mutuo ipotecario, il che rende il mercato più competitivo per i prodotti effettivamente disponibili. Gli investitori continuano a mostrare interesse per gli acquisti e hanno offerto prezzi molto competitivi sui prodotti immessi sul mercato.

Il volume dei crediti in sofferenza ha registrato un modesto aumento, con un flusso di prodotti in sofferenza giunto al nostro ufficio negli ultimi mesi superiore a quello degli ultimi due anni. I prezzi dei crediti in sofferenza da parte degli investitori sono stati elevati. In particolare, le insolvenze FHA sono aumentate poiché i mutuatari che hanno acquistato con prestiti ad alto tasso di interesse devono far fronte alla pressione del servizio del debito. Le previsioni di Nick per il resto dell'anno indicano un flusso costante di prodotti non QM e in sofferenza, con un interesse sempre più competitivo da parte degli investitori in entrambi i casi.

Domande frequenti sul trading di prestiti interi

Qual è la differenza tra la vendita di crediti con agenzia e quella senza agenzia?

La vendita di prestiti tramite agenzie comporta la cessione di prestiti a Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae attraverso procedure standardizzate con criteri di sottoscrizione ben definiti. La vendita di prestiti non tramite agenzie comporta invece la cessione a investitori privati che stabiliscono autonomamente i propri criteri e le proprie condizioni di prezzo. Le operazioni non tramite agenzie sono gestite dal trading desk dedicato ai prestiti interi di MIAC e comprendono prestiti "scratch and dent", non conformi ai requisiti QM, in sofferenza e prestiti performanti di vecchia data che non rientrano nei criteri delle agenzie o che sono stati da queste respinti.

Che cos'è un riscatto anticipato nel settore dei mutui ipotecari?

Un "early buyout" (EBO) è un credito in sofferenza di Ginnie Mae che un gestore riacquista dall'agenzia. Quando un mutuatario risulta moroso su un prestito Ginnie Mae, il gestore è tenuto ad anticipare i pagamenti all'investitore. I gestori possono riacquistare il prestito dal pool per risolvere la situazione di morosità al di fuori del quadro normativo dell'agenzia. Gli EBO fanno parte del mercato dei crediti in sofferenza e vengono negoziati tramite il "whole loan desk" di MIAC.

Come funziona un'asta per la vendita di un prestito intero?

MIAC gestisce una procedura d'asta competitiva per la vendita di crediti. Dopo aver preparato il file di dati e il prospetto informativo, MIAC distribuisce l'offerta agli investitori qualificati e raccoglie le offerte. MIAC fornisce al venditore un riepilogo delle offerte che riporta tutte le proposte e le condizioni specifiche per ciascuna controparte. Il venditore seleziona un acquirente e MIAC gestisce il processo di due diligence e di chiusura fino al regolamento.

Che cos'è il trading desk dedicato ai prestiti interi del MIAC?

Il trading desk dedicato ai prestiti interi di MIAC gestisce operazioni relative a prestiti non garantiti da agenzie, tra cui prestiti "scratch and dent", non conformi ai requisiti QM, in sofferenza, in bonis con storia creditizia consolidata e altri prodotti di debito. Il desk opera in qualità di intermediario, collaborando con acquirenti e venditori in modo trasparente senza assumere una posizione di conto proprio in nessuna transazione. Nick Dorn è a capo del desk ed è raggiungibile tramite il sito web di MIAC all'indirizzo miacanalytics.com o su LinkedIn.