Il mercato dei prestiti all'ingrosso è il mercato in cui i mutui ipotecari vengono acquistati e venduti tra istituti di credito e investitori.
Cosa succede quando un prestito non può essere venduto attraverso i canali tradizionali delle agenzie?
In questa puntata di The AiCR , Joe Furlong dialoga con Nick Dorn, responsabile del trading desk dedicato ai prestiti interi presso MIAC. Nick spiega come funzionano le vendite di prestiti "scratch and dent", non conformi ai criteri QM e in sofferenza, cosa cercano gli investitori e come vengono effettivamente conclusi gli accordi dietro le quinte.
- Cosa sono i prestiti su articoli ammaccati o con graffi e perché gli istituti di credito devono smaltirli rapidamente
- In che modo i prodotti non QM, come i prestiti basati su estratti conto bancari e sul DSCR, differiscono dai prestiti concessi dalle agenzie
- Perché la domanda degli investitori per i mutui non conformi ai criteri QM rimane forte nonostante l'aumento dei tassi
- Come MIAC gestisce il processo di cessione dei crediti e di due diligence dall'inizio alla fine
AiCR propone una serie di colloqui con i principali esponenti del settore dei mutui e dei servizi finanziari, incentrati sui flussi di lavoro documentali e sui processi decisionali in ambito tecnologico.
Dall'episodio: Domande e risposte con Nick Dorn
Di cosa si occupa il trading desk dedicato ai prestiti interi di MIAC?
Tutto ciò che non rientra nelle operazioni di agenzia. Ciò include prestiti in bonis a lungo termine detenuti da banche e cooperative di credito, mutui ipotecari di importo elevato, mutui non conformi ai criteri QM, prestiti con condizioni non ottimali, prestiti in sofferenza, estinzioni anticipate e determinati debiti non garantiti, come prestiti personali e prestiti auto. I mutui ipotecari residenziali costituiscono la maggior parte del volume, ma il desk vanta esperienza in un'ampia gamma di tipologie di debito.
Che cos'è un prestito per articoli con graffi o ammaccature?
Un prestito "scratch and dent" è un prestito che non può essere ceduto a un'agenzia come Fannie Mae o Freddie Mac a causa di un difetto. Tale difetto può consistere in un errore di sottoscrizione, un problema di documentazione, un ritardo nella comunicazione delle informazioni o un'insolvenza anticipata. L'istituto di credito ha concesso il prestito con l'intenzione di venderlo. Quando l'agenzia lo respinge, l'istituto ha bisogno di liquidità. MIAC lo aiuta a trovare investitori disposti ad acquistarlo.
A quanto vengono vendute in genere le auto con piccoli danni o ammaccature?
Dipende dal tipo di difetto. Un mutuo con un LTV elevato che ha perso l'assicurazione ipotecaria verrà venduto a prezzo scontato, indipendentemente dalle altre caratteristiche. Un mutuo con un problema minore di valutazione del rischio che ha registrato un andamento regolare negli ultimi sei-dodici mesi può essere venduto a prezzo pari o leggermente inferiore al valore nominale. Raggiungere valori compresi tra il 95% e il 99% è considerato un ottimo risultato per un portafoglio di crediti con difetti minori.
Perché il mercato dei mutui non conformi agli standard QM è così vivace in questo momento?
I prestiti Non-QM colmano una lacuna che i prestiti concessi tramite agenzie non riescono a colmare. I prestiti concessi tramite agenzie richiedono una documentazione completa e una procedura di valutazione standardizzata. I prestiti Non-QM utilizzano diversi parametri di valutazione del reddito, tra cui estratti conto bancari, conti economici e calcoli del DSCR per gli immobili destinati all'investimento. La domanda da parte degli investitori è forte. Quando MIAC immette sul mercato un pool di prestiti Non-QM, registra un gran numero di offerenti e prezzi competitivi.
Come funziona la procedura di cessione dei crediti?
Il processo inizia con un colloquio sugli obiettivi del venditore. MIAC analizza il file contenente i dati, lo controlla per individuare eventuali errori, individua le informazioni mancanti di cui gli investitori avranno bisogno e contribuisce a definire le aspettative di prezzo. Successivamente, MIAC redige un prospetto informativo e organizza un'asta per ottenere la migliore esecuzione possibile. Una volta pervenute le offerte, MIAC fornisce una sintesi delle stesse, in modo che il venditore possa valutare le controparti, i prezzi e le condizioni. Una vendita tipica richiede circa 45 giorni dal primo colloquio alla chiusura.
Il MIAC rappresenta l'acquirente o il venditore?
MIAC opera in qualità di intermediario e non assume mai una posizione di controparte in alcun prestito. L'azienda può collaborare con entrambe le parti coinvolte in una transazione. Una volta presentate le offerte, MIAC coordina il processo di due diligence, garantisce il rispetto delle scadenze da parte di entrambe le parti e contribuisce alla risoluzione delle questioni prima che queste possano influire sul prezzo o sull'esecuzione dell'operazione.
In che modo la volatilità dei tassi influisce sulla negoziazione dei prestiti interi?
Le variazioni dei tassi vengono già scontate dai prezzi. L'aumento dei tassi limita l'offerta di nuovi prestiti, ma gli investitori continuano a essere attivi. Ciò rende il mercato più competitivo e può determinare un restringimento degli spread. Per quanto riguarda i crediti in sofferenza, i prezzi offerti dagli investitori sono stati sostenuti. Negli ultimi mesi, il MIAC ha registrato un volume di attività sui crediti in sofferenza superiore a quello degli ultimi due anni.
Come si prospetta il mercato in futuro?
Si registra un flusso costante e ininterrotto di titoli non QM, con un crescente interesse da parte degli investitori sia per i titoli non QM che per quelli in sofferenza. La variabile principale è rappresentata da un cambiamento macroeconomico, che si tratti del contenimento dell'inflazione, del calo dei tassi o di un indebolimento del mercato del lavoro. Fino a quando ciò non accadrà, la domanda per entrambe le tipologie di prodotti rimarrà vivace.
Entra in contatto con Nick Dorn su LinkedIn o visita il sito MIACAnalytics.com per discutere di compravendita di prestiti interi.