Les rouages de l'évaluation d'un prêt dans son ensemble

L'évaluation d'un portefeuille de prêts ne se résume pas à l'application d'un modèle. La qualité des données, les hypothèses, les conditions du marché et l'analyse au niveau de chaque prêt sont autant de facteurs qui déterminent la valeur réelle d'un portefeuille.

Que faut-il vraiment pour établir une évaluation qui résiste à un examen minutieux ?

Dans l'épisode 4 de « TheAiCR , Joe Furlong s'entretient avec Dean Hurley, qui dirige le groupe d'évaluation des prêts entiers (Whole Loan Valuation Group) chez MIAC. Dean présente en détail le processus d'évaluation structuré de MIAC, du début à la fin, et explique pourquoi les calculs mathématiques ne suffisent pas à eux seuls à déterminer un prix de marché. 

Comment fonctionne l'évaluation d'un prêt dans son intégralité ? 

Chez MIAC, l'évaluation des prêts dans leur intégralité suit un processus structuré et reproductible à deux niveaux. Au niveau le plus élevé, chaque évaluation suit la même séquence : réception de la bande de données, chargement dans un logiciel ETL pour la vérification et la normalisation des données, envoi au client des rapports sur les sources et les strates ainsi que des rapports sur les anomalies de données, confirmation de l'exactitude des données, chargement dans un logiciel de génération de flux de trésorerie, exécution de l'évaluation, puis soumission à un contrôle de supervision avant renvoi au client. Aucun raccourci n'est pris, quelle que soit la pression des délais. Ce processus a été perfectionné au fil des décennies. 

Pourquoi la qualité des données est-elle si importante dans l'évaluation d'un prêt dans son ensemble ? 

La qualité des données conditionne toutes les étapes suivantes du processus d'évaluation. Si les données d'entrée sont erronées, les résultats le seront également, quelle que soit la sophistication du modèle. Les prêteurs de gros et les banques d'investissement reçoivent souvent des données désordonnées et incohérentes provenant de multiples émetteurs, dans des formats variés. MIAC consacre un temps considérable au nettoyage, à la normalisation et à la vérification des données avant d'appliquer des hypothèses ou de calculer les flux de trésorerie. Lorsque des données manquent ou semblent erronées, MIAC en informe directement le client, explique les hypothèses qu'il faudrait formuler et obtient la confirmation du client avant de poursuivre.  

Comment le MIAC définit-il les hypothèses pour l'évaluation des prêts dans leur intégralité ? 

Une fois les données nettoyées et validées, l'analyste importe le projet dans Vision, le logiciel de prévision des flux de trésorerie de MIAC, en y intégrant les hypothèses nécessaires. Vision utilise des données telles que les taux de remboursement anticipé volontaire, les défauts de paiement, la gravité des défauts, les délais de recouvrement et les rendements pour générer les flux de trésorerie de chaque prêt individuel. Le modèle de réponse conditionnelle exclusif de MIAC, connu sous le nom de CORE, utilise des techniques de régression logistique basées sur de vastes bases de données analytiques sur les emprunteurs pour estimer avec précision les hypothèses de remboursement anticipé et de défaut de paiement, en particulier pour les prêts immobiliers résidentiels. En cas de données manquantes ou incertaines, MIAC communique les hypothèses retenues au client et obtient sa confirmation avant de poursuivre l'évaluation. 

Comment les marges sont-elles déterminées dans l'évaluation des prêts dans leur intégralité ? 

La détermination des marges repose sur la combinaison de plusieurs sources de données. Le système de MIAC intègre les taux d'intérêt quotidiens des swaps, des bons du Trésor et des TBA. La durée moyenne est calculée pour chaque prêt, et le taux de référence approprié est interpolé à partir de cette donnée. Les hypothèses de spread sont ensuite tirées des barèmes de taux des nouveaux prêts, d'études commerciales réalisées par des tiers (tels que Cushman & Wakefield) et d'un accès direct aux données de tarification provenant de fonds spéculatifs détenus par des compagnies d'assurance et d'autres clients institutionnels pour lesquels MIAC évalue régulièrement des produits. Cette combinaison de sources permet une triangulation, et MIAC les compare pour déterminer le spread de chaque type de produit. Les modèles basés sur le rendement des capitaux propres fournissent une vérification supplémentaire. 

L'évaluation d'un prêt en bloc relève-t-elle des mathématiques ou du jugement ? 

Les deux. Les modèles fournissent des résultats basés sur des hypothèses, mais le prix du marché ne correspond pas toujours à ce que le modèle prévoit. La demande joue un rôle déterminant. Lorsque l’intérêt des investisseurs pour un type de produit est fort, les prix peuvent s’échanger à des niveaux nettement supérieurs à ce qu’indiquerait un modèle mathématique pur. Dean explique avoir appris cela très tôt dans sa carrière, lorsque les portefeuilles modélisés par MIAC perdaient systématiquement des offres. Le problème ne venait pas des calculs. C'était le fait que les hypothèses de marché ne reflétaient pas ce que les acheteurs étaient réellement prêts à payer. L'approche de MIAC consiste à partir de résultats de modèles objectifs et à s'orienter vers des hypothèses de marché lorsque les données des clients ou l'activité du marché indiquent que les prix ont évolué. Une valorisation défendable tient compte à la fois des calculs et du marché. 

Qu'est-ce qu'un test de résistance et en quoi diffère-t-il d'une évaluation classique ? 

Les tests de résistance appliquent des scénarios de facteurs macroéconomiques aux modèles d'évaluation plutôt que de générer un prix de marché unique. Les modèles de MIAC intègrent des données telles que le taux de chômage, l'indice des prix de l'immobilier (HPI), l'inflation et le PIB, et produisent des résultats en matière de crédit et de rendement selon plusieurs scénarios. Aux fins du DFAST, MIAC utilise les scénarios officiels de l'OCC et de la Fed. Pour le CECL (coût actuel des pertes de crédit attendues), MIAC simule des scénarios macroéconomiques afin de produire des projections de pertes de crédit sur l'ensemble du portefeuille dans des conditions de base, défavorables et très défavorables. Le résultat n'est pas un prix, mais une fourchette d'estimations de pertes de crédit montrant comment le portefeuille se comporte dans différents environnements économiques. 

Quelle direction prend le marché du crédit dans son ensemble ? 

Perspectives de Dean Hurley pour le début de l'année 2026 : le marché connaît une période de croissance positive, mais en perte de vitesse. Une croissance du PIB de l'ordre de 3 % est probable pour 2026, avant de retomber entre 1,8 % et 2 % en 2027. Le marché anticipe deux baisses de taux, l'une en été et l'autre à l'automne 2026, ce qui devrait se traduire par une baisse progressive des taux hypothécaires, à condition que la courbe des taux ne s'accentue pas davantage. Ce contexte laisse présager une augmentation des nouveaux prêts hypothécaires résidentiels en 2026 et 2027. La demande de prêts hypothécaires entiers continue de dépasser l'offre, ce qui maintient les prix à un niveau élevé. Hormis les événements imprévisibles, les perspectives à deux ans sont favorables aux émetteurs et aux vendeurs de produits hypothécaires résidentiels. 

Foire aux questions sur l'évaluation des prêts dans leur intégralité 

Qu'est-ce que l'évaluation d'un prêt dans son intégralité ? 

L'évaluation globale des prêts consiste à déterminer la valeur de marché de prêts hypothécaires individuels ou de portefeuilles de prêts. Ce processus implique la normalisation des données, la définition d'hypothèses, la modélisation des flux de trésorerie au niveau des prêts, la détermination des marges et un examen prudentiel. Il en résulte un prix ou une fourchette de prix qui reflète à la fois le modèle mathématique et les conditions actuelles du marché. 

Quelle est la différence entre l'évaluation d'un prêt dans son ensemble et les tests de résistance ? 

L'évaluation standard d'un prêt dans son intégralité permet d'établir un prix de marché fondé sur les hypothèses et les conditions actuelles. Les tests de résistance appliquent des scénarios macroéconomiques aux mêmes modèles afin de générer des projections de pertes de crédit ou d'évolutions de prix dans des conditions défavorables. Les tests de résistance sont utilisés dans le cadre des normes DFAST et CECL, ainsi que pour la planification des fonds propres réglementaires, plutôt que pour la tarification des transactions. 

Quelles sont les données nécessaires pour l'évaluation d'un prêt dans son intégralité ? 

L'évaluation d'un portefeuille de prêts nécessite une bande de données contenant des informations au niveau de chaque prêt, notamment les caractéristiques de l'emprunteur, les conditions du prêt et les données de performance. La qualité et l'exhaustivité de ces données ont une incidence directe sur la précision de l'évaluation. En cas de données manquantes ou incohérentes, il est nécessaire de formuler des hypothèses et d'obtenir la confirmation du client avant de pouvoir procéder à l'évaluation. 

Qu'est-ce que le groupe d'évaluation des prêts globaux du MIAC ? 

Le groupe d'évaluation des prêts globaux de MIAC se charge de l'évaluation des prêts globaux résidentiels, commerciaux et à la consommation, ainsi que des produits structurés et de l'analyse de la rétention des risques. Ce groupe utilise le logiciel de gestion de trésorerie logiciel de flux de trésorerie Vision™ et modèle de remboursement anticipé et de défaut CORE pour produire des évaluations au niveau des prêts à l'intention des prêteurs, des banques d'investissement, des compagnies d'assurance, des fonds spéculatifs et d'autres clients institutionnels.