« Lorsque je travaillais en tant qu’analyste de saisie de données au sein du groupe de diligence raisonnable de MIAC, j’effectuais des vérifications de l’historique des paiements et des commentaires de recouvrement, communément appelées vérifications PHCC. »
Ce dont je me souviens le plus, c'est d'avoir consulté mon historique de paiements pour la première fois.
Cela ressemblait à une longue liste de dates, de paiements, de soldes, de codes et de descriptions de transactions. Mais l'examen de ce document ne se résumait pas à une simple copie d'informations. Nous devions passer en revue l'historique ligne par ligne, comparer les transactions entre les différents dossiers, déterminer ce qu'il était advenu du prêt et saisir nos conclusions dans le système de contrôle.
« Parfois, le plus difficile était simplement de comprendre ce que révélait l'historique des paiements. »
C'est l'expérience vécue par Kelly Granillo, vice-présidente senior du marketing AiCR. Quatre ans plus tard, elle s'est retrouvée à considérer ce même processus sous un angle totalement différent, au sein de l'équipe chargée de mettre au point l'outil d'analyse automatisée de l'historique des remboursements hypothécaires AiCR.
Cette fois-ci, le défi ne consistait pas à réaliser un simple contrôle. Il s'agissait de transformer des années d'expertise en gestion des prêts immobiliers en une technologie capable d'alléger l'un des processus de contrôle les plus exigeants en main-d'œuvre du secteur.
Nous en avons tous tiré une leçon importante.
L'analyse de l'historique des remboursements hypothécaires n'est pas difficile parce que les données sont difficiles à trouver. Elle est difficile parce que comprendre les liens entre des milliers de transactions nécessite une expertise en matière de crédit immobilier.
D’un point de vue opérationnel, c’est pourquoi l’examen de l’historique des paiements reste l’un des processus les plus exigeants en termes de main-d’œuvre dans le cadre de la vérification préalable d’un prêt immobilier. Les examinateurs expérimentés consacrent un temps précieux à reconstituer l’historique des paiements avant de pouvoir commencer à évaluer le prêt lui-même. Chaque transfert de gestion, chaque contre-passation, chaque solde en attente et chaque historique de paiements fragmenté alourdit la charge de travail manuel d’un processus qui repose sur des professionnels qualifiés du crédit immobilier.
Les entreprises ne cherchent pas à remplacer les contrôleurs expérimentés. Elles souhaitent plutôt éliminer les heures consacrées à la reconstitution manuelle des historiques de paiement, afin que ces contrôleurs puissent se concentrer sur la mise à profit de leur expertise là où elle apporte le plus de valeur ajoutée.
Qu'est-ce qu'un examen PHCC ?
Le PHCC (Payment History and Collection Comments review), qui combine l'historique des transactions financières et les commentaires relatifs à la gestion du crédit, permet d'avoir une vision plus complète de la performance d'un prêt. Ensemble, ces informations aident les analystes à comprendre non seulement ce qui s'est passé concernant un prêt, mais aussi pourquoi.
Pourquoi la vérification de l'historique des paiements reste-t-elle un processus manuel ?
À première vue, un historique de paiements peut ressembler à un tableau contenant des dates et des montants en dollars. En réalité, il s’agit d’une chronologie financière qui couvre souvent plusieurs années d’activité de gestion du prêt. Avant de pouvoir évaluer la performance d’un prêt, l’analyste doit d’abord comprendre comment chaque paiement, chaque contre-passation, chaque solde en attente, chaque frais et chaque transfert de gestion a contribué à l’historique du prêt.
Pour parvenir à ces conclusions, un évaluateur peut être amené à déterminer :
- Quel paiement était dû ?
- Lorsque les fonds ont été reçus
- À quelle mensualité les fonds ont-ils été affectés ?
- Si le montant total a bien été reçu
- Que des fonds aient été placés en attente
- Si un paiement a été annulé par la suite
- Quel était le retard de l'emprunteur ?
- Le prêt a-t-il fini par retrouver son statut « à jour » ?
Le vérificateur ne se contente pas de répertorier les transactions. Il reconstitue l'historique financier du prêt avant de pouvoir entamer une analyse approfondie.
Pourquoi l'extraction à elle seule ne résout pas le problème
Extraire des informations d'un historique de paiements n'est pas la même chose que l'examiner.
Toute technologie d'extraction permet d'identifier les dates, les soldes, les montants des paiements et les descriptions des transactions avec une précision remarquable. Mais identifier des données ne revient pas à les comprendre. L'analyse de l'historique des paiements repose sur la manière dont les transactions s'articulent entre elles au fil du temps, et non pas simplement sur la justesse de l'extraction de chaque champ pris isolément.
Un paiement peut apparaître dans une section de l'historique, puis être annulé par la suite. Des fonds peuvent être reçus mais mis en attente avant d'être finalement comptabilisés. Les opérations peuvent être réparties entre plusieurs historiques de gestion utilisant des mises en page, une terminologie et des codes de transaction différents.
L'examen individuel des transactions ne permet pas de comprendre pleinement le prêt. Celles-ci doivent être regroupées en un historique continu afin que les analystes puissent suivre les mouvements de fonds, comprendre l'évolution des impayés au fil du temps et évaluer avec précision la performance du prêt.
Les documents hypothécaires réels ne sont pas normalisés
L'automatisation des documents semble simple, jusqu'à ce que l'on commence à travailler avec de véritables dossiers de gestion de prêts immobiliers.
Les historiques de paiement se présentent sous de nombreuses formes, notamment au format PDF, Excel, fichiers texte, registres de gestion et autres formats propriétaires. Même lorsque deux fichiers contiennent des informations similaires, ils peuvent présenter des mises en page, des codes de transaction, des soldes et des structures totalement différents.
Au cours d’une de nos sessions de développement, Mychal, l’un des développeurs principaux AiCR, a présenté à l’équipe plusieurs historiques de paiement qui, bien qu’appartenant au même type de document, se présentaient de manière totalement différente les uns des autres. Un gestionnaire utilisait des descriptions de transactions claires. Un autre s’appuyait sur des codes internes abrégés. Les dates, les soldes, les frais, les opérations de dépôt fiduciaire et les transactions en attente apparaissaient à des emplacements différents selon la plateforme de gestion.
Le fait de voir les fichiers côte à côte a bouleversé notre conception de l'automatisation.
Nous ne développions pas un logiciel destiné à des documents parfaits. Nous développions un logiciel destiné aux dossiers de gestion fragmentés que les professionnels du crédit immobilier reçoivent chaque jour.
Dans un cas examiné par notre équipe, un seul prêt était passé par cinq gestionnaires de crédit différents. Chacun d'entre eux avait établi son propre historique de paiements.
L'emprunteur avait un seul prêt.
Le critique a reçu cinq récits différents.
AiCR conçu pour identifier ces historiques liés, les relier au niveau des prêts et regrouper l'activité transactionnelle en un historique continu, plutôt que d'obliger les vérificateurs à la reconstituer manuellement.
Qu'est-ce qu'un « pay string » hypothécaire ?
L'un des concepts que notre équipe de développement a rapidement découvert est celui de la chaîne de paiement hypothécaire.
Un historique de paiements hypothécaires est un résumé concis de l'évolution des paiements d'un emprunteur sur plusieurs mois. Plutôt que d'examiner des centaines, voire des milliers de transactions individuelles, les analystes expérimentés peuvent souvent cerner les tendances en matière de retard de paiement d'un prêt en interprétant l'historique de paiements généré à partir de ces transactions.
Au cours d'une de nos réunions, Jeff Zuckerman, directeur chez AiCR, a présenté à l'équipe une suite de lettres et de chiffres, telle que « X, 0, 1, 3 ».
Jeff a tout de suite compris ce que représentait cette séquence. Pour bon nombre de développeurs, cela ressemblait à un code qu'il fallait déchiffrer.
Ce moment a mis en lumière une leçon importante. Une chaîne de paiement n’est pas simplement un champ de plus à extraire. C’est le résultat d’une compréhension de l’historique des paiements. Chaque caractère représente une conclusion tirée de l’activité transactionnelle sous-jacente.
Bien que les formats des historiques de paiement varient en fonction des exigences en matière d'évaluation, ils ont tous le même objectif : fournir à un évaluateur expérimenté un aperçu concis de l'évolution d'un prêt au fil du temps.
L'élaboration de ce récapitulatif ne se limite pas à l'identification des dates et des montants des remboursements. Elle nécessite de comprendre les liens entre toutes les transactions qui ont contribué à l'historique du prêt.
Qu'ont dû apprendre nos développeurs ?
La mise en place d'un système automatisé d'analyse de l'historique des remboursements hypothécaires allait bien au-delà de la simple identification des dates et des montants.
L'équipe de développement a dû comprendre comment les vérificateurs expérimentés interprètent les historiques de paiement, relient les dossiers de gestion, harmonisent les différents types de transactions, génèrent des chaînes de paiement et identifient les situations nécessitant un examen plus approfondi.
Chaque amélioration a nécessité de traduire l'expertise en matière de prêts hypothécaires en une logique reproductible, capable de fonctionner de manière cohérente sur différentes plateformes de gestion, dans différents formats de documents et selon divers scénarios de prêt.
Certains historiques de paiement étaient clairs et bien structurés.
D'autres étaient difficiles à interpréter, même pour des évaluateurs expérimentés.
Le défi ne consistait pas à apprendre au logiciel à lire un document. Il s'agissait plutôt d'apprendre au système à organiser des informations fragmentées de manière à ce qu'un relecteur puisse les analyser en toute confiance.
C'est là toute la réalité du travail avec les données relatives à la gestion des prêts immobiliers.
Ces informations peuvent concerner la même opération de prêt, mais elles se présentent rarement deux fois sous le même format.
Comment AiCR -t-elle AiCR l'examen de l'historique des remboursements hypothécaires ?
Plutôt que d'exiger de chaque prestataire de services qu'il fournisse des informations dans un format unique, AiCR les historiques de paiement que les organismes reçoivent déjà.
Les fichiers PDF, Excel et texte, ainsi que plusieurs historiques de gestion, peuvent être traités et regroupés en un seul historique au niveau du prêt. Les opérations sont harmonisées selon une structure cohérente, ce qui permet aux vérificateurs d'analyser les historiques combinés plutôt que de les reconstituer manuellement à partir de plusieurs documents sources.
Les auditeurs peuvent trier et filtrer les opérations, comparer les résultats à une analyse Excel existante, et exporter des données structurées sur les opérations ainsi que les flux de trésorerie reconstitués.
L'objectif n'est pas de remplacer l'évaluation par une réponse « boîte noire ».
L'objectif est d'organiser les informations afin que les professionnels expérimentés du crédit immobilier puissent consacrer leur temps à évaluer la performance des prêts plutôt qu'à reconstituer l'historique des remboursements.
Qu'avons-nous appris ?
La mise en place d'un système automatisé d'analyse de l'historique des remboursements hypothécaires a confirmé ce que nous avons tous appris tout au long de ce projet.
L'expertise en matière de crédit immobilier reste l'un des principaux atouts du secteur. Le défi ne consiste pas à remplacer les experts chevronnés, mais à leur fournir de meilleurs outils pour mettre à profit cette expertise.
L'automatisation doit permettre d'éliminer les tâches manuelles et répétitives, et non le jugement qui est à la base de décisions éclairées en matière d'examen des prêts.
Cette philosophie a guidé chacune de nos décisions lors du développement de cette fonctionnalité. Plutôt que de fournir une réponse « en boîte noire », AiCR les historiques de paiement fragmentés en une vue structurée, au niveau de chaque prêt, que les vérificateurs peuvent analyser, valider et à laquelle ils peuvent se fier.
Pour les prêteurs, les gestionnaires de prêts, les investisseurs et les cabinets spécialisés dans la diligence raisonnable, cela signifie consacrer moins de temps à reconstituer les dossiers de gestion des prêts et davantage à évaluer la qualité des prêts, à identifier les risques et à prendre des décisions éclairées.
Ce projet nous a également rappelé que les meilleures technologies ne sont pas le fruit du travail des seuls développeurs informatiques. Elles sont le résultat d'une collaboration entre des professionnels du crédit immobilier, qui maîtrisent leur métier, et des ingénieurs, qui savent comment transformer ce savoir en solutions évolutives.
Les données relatives à la gestion des prêts immobiliers continueront d'évoluer. Les formats des documents continueront de varier. De nouveaux défis apparaîtront.
Notre engagement consiste à continuer à développer des technologies qui aident les professionnels du crédit immobilier à travailler plus efficacement, sans pour autant renoncer à l'expertise indispensable à un examen de qualité des dossiers de prêt.
Si votre entreprise recherche un moyen plus efficace d'analyser l'historique des remboursements hypothécaires, nous serions ravis de vous présenter notre solution et d'en savoir plus sur les défis que votre équipe s'efforce de relever.
Demandez une démonstration personnalisée de la solution d'analyse automatisée de l'historique des remboursements hypothécaires AiCRet découvrez comment des historiques de remboursements structurés et prêts à être analysés peuvent aider votre équipe à consacrer moins de temps à la reconstitution des données et davantage à la production d'informations pertinentes.
Foire aux questions
Qu'est-ce que l'examen de l'historique des remboursements hypothécaires ?
L'examen de l'historique des remboursements hypothécaires consiste à analyser un registre de gestion afin de comprendre comment un emprunteur a effectué ses remboursements au fil du temps. Cet examen peut porter sur les remboursements, les défauts de paiement, les annulations, les opérations en attente, les frais, les opérations de dépôt fiduciaire et toute autre transaction ayant une incidence sur le statut du prêt.
Quelle est la différence entre le PHCC et l'examen de l'historique de paiement ?
L'acronyme PHCC signifie « Payment History and Collection Comments » (historique des paiements et commentaires relatifs au recouvrement). L'examen de l'historique des paiements porte principalement sur les transactions financières enregistrées au titre du prêt. Les commentaires relatifs au recouvrement ou à la gestion du prêt fournissent des informations supplémentaires concernant les échanges avec l'emprunteur et d'autres événements ayant une incidence sur le prêt.
Pourquoi l'extraction des données de paiement ne suffit-elle pas ?
Les dates et les montants ne suffisent pas à eux seuls à indiquer quelle mensualité a été réglée ni en quoi une opération a modifié le statut du prêt. Il faut relier ces opérations entre elles et les interpréter conjointement pour comprendre l'évolution du prêt.
Un même prêt peut-il avoir plusieurs historiques de paiement ?
Oui. Un prêt peut comporter plusieurs fichiers d'historique de paiement lorsque la gestion du prêt est transférée d'une société à une autre. Ces fichiers doivent être reliés entre eux afin de constituer un historique de prêt continu.
Quels types de fichiers d'historique de paiement AiCR peut-il AiCR ?
AiCR traiter les historiques de paiements hypothécaires fournis sous forme de fichiers PDF, Excel et texte.
AiCR peut-il AiCR ses résultats à ceux d'une analyse existante ?
Oui. Les utilisateurs peuvent importer une analyse Excel existante et la comparer aux résultats AiCRafin d'identifier les informations concordantes et divergentes.
Découvrez le fonctionnement de l'analyse automatisée de l'historique des remboursements hypothécaires
Découvrez comment AiCR les historiques complexes de remboursements hypothécaires en résultats structurés, détaillés par prêt, qui sont plus faciles à consulter, à comparer et à exploiter.
Découvrez l'analyse automatisée de l'historique des remboursements hypothécaires