एमएसआर का भविष्य

बंधक ऋण चुकाने के अधिकार बाजार में सबसे जटिल संपत्तियों में से एक हैं, और सबसे गलत समझे जाने वाले परिसंपत्तियों में से भी एक हैं ।

बड़े पैमाने पर एमएसआर का मूल्यांकन और व्यापार करने के लिए वास्तव में क्या आवश्यक है?

द के एपिसोड 10 में AiCR एक्सचेंज कार्यक्रम में, जो फरलोंग ने एमआईएसी एनालिटिक्स में एमएसआर टीम के प्रमुख माइक कार्नेस से बातचीत की। माइक पिछले 33 वर्षों से मॉर्गेज सर्विसिंग राइट्स का मूल्यांकन कर रहे हैं। उन्होंने एमआईएसी द्वारा एमएसआर मूल्यांकन की प्रक्रिया, मूल्य निर्धारण को प्रभावित करने वाले कारक, ब्याज दरों में बदलाव से मूल्य पर पड़ने वाले प्रभाव और एफएएसबी में होने वाले आगामी बदलाव का उद्योग पर पड़ने वाले प्रभाव के बारे में विस्तार से बताया।

मॉर्टगेज सर्विसिंग राइट क्या है और एमआईएसी की एमएसआर टीम क्या करती है?

मॉर्गेज सर्विसिंग राइट (MSR) एक संविदात्मक अधिकार है जिसके तहत शुल्क के बदले मॉर्गेज ऋण का भुगतान और सर्विसिंग की जाती है। MIAC की MSR टीम इन अधिकारों का मूल्यांकन करती है और खरीदारों और विक्रेताओं की ओर से लेन-देन में मध्यस्थता करती है। यह टीम आवासीय और वाणिज्यिक दोनों प्रकार के MSR पोर्टफोलियो का प्रबंधन करती है। पिछले वर्ष MIAC ने तिमाही आधार पर लगभग 48 ट्रिलियन डॉलर के आवासीय MSR और 4.6 ट्रिलियन डॉलर के वाणिज्यिक MSR का मूल्यांकन किया, जो वार्षिक रूप से कुल मिलाकर 52 ट्रिलियन डॉलर से अधिक है। MIAC को संयुक्त राज्य अमेरिका में प्रत्येक मॉर्गेज सर्विसिंग राइट का मूल्यांकन करने का तिमाही कार्य भी सौंपा गया है। इस व्यापक गतिविधि से बाजार की प्रत्यक्ष जानकारी मिलती है, जो टीम द्वारा किए गए प्रत्येक मूल्यांकन को प्रभावित करती है।

MIAC एमएसआर मूल्यांकन के लिए किस दृष्टिकोण का उपयोग करता है?

MIAC अधिकांश पोर्टफोलियो का मूल्यांकन समग्र रूप से करने के बजाय ऋण स्तर पर करता है, जिससे पोर्टफोलियो के भीतर प्रत्येक व्यक्तिगत परिसंपत्ति की विशिष्टता का पता चलता है। टीम MIAC के स्वामित्व वाले व्यवहार मॉडल CORE का उपयोग करती है, जो पूर्वभुगतान, चूक और गंभीरता संबंधी अनुमानों को सूचित करने के लिए राष्ट्रीय ऋण प्रदर्शन डेटा पर आधारित है। माइक कार्नेस MIAC के दृष्टिकोण की नींव को तीन मुख्य बिंदुओं के रूप में वर्णित करते हैं: सभी संपार्श्विकों में राष्ट्रीय डेटा कवरेज, मजबूत व्यवहार मॉडल और परिसंपत्ति वर्ग में 33 वर्षों का अनुभव। जेनिफर हॉवेल माइक के साथ MSR मूल्यांकन टीम की सह-प्रमुख हैं और उनके पास 25 वर्षों का अनुभव है, जिससे इन दोनों वरिष्ठ नेताओं का इस विशिष्ट परिसंपत्ति में संयुक्त रूप से 50 वर्षों से अधिक का अनुभव हो जाता है। MIAC ऐसा कोई मूल्य नहीं बताता जिसका वह बचाव न कर सके। यदि किसी ग्राहक को बनाए रखने के लिए मूल्यांकन की सत्यनिष्ठा से समझौता करना पड़े, तो MIAC ग्राहक को खोने के लिए तैयार है।

एमएसआर की कीमत को कौन से कारक प्रभावित करते हैं और इसके खरीदार कौन हैं?

एमएसआर की कीमत सौदे के आकार, गिरवी रखी गई संपत्ति के प्रकार, ब्याज दर और खरीदार के रणनीतिक लक्ष्यों पर निर्भर करती है। आज के समय में 1 से 3 अरब डॉलर के सौदे औसत आकार के माने जाते हैं। एमआईएसी 5 से 7 अरब डॉलर से अधिक के सौदे को बड़ा नहीं मानता। अलग-अलग खरीदार अलग-अलग आकार के सौदों की ओर आकर्षित होते हैं: कुछ केवल 200 मिलियन डॉलर से कम के सौदों पर ही विचार करते हैं, जबकि अन्य को बड़े पैमाने पर काम करने की आवश्यकता होती है और वे एक अरब डॉलर से कम के किसी भी सौदे में शामिल नहीं होते। खरीदारों की रणनीति भी अलग-अलग होती है। कुछ फर्में उच्च ब्याज दर वाली गिरवी रखी गई संपत्तियों को प्राथमिकता देती हैं क्योंकि उनमें पुनर्भुगतान की क्षमता होती है, और वे उधारकर्ताओं को कई बार पुनर्वित्त करने की क्षमता को महत्व देती हैं। अन्य कम ब्याज दर वाले पोर्टफोलियो की स्थिरता को पसंद करते हैं, जहां उधारकर्ताओं द्वारा वर्षों तक समय से पहले भुगतान करने की संभावना कम होती है। डिपॉजिटरी के लिए, एमएसआर पोर्टफोलियो प्राप्त करना नए ग्राहकों को जोड़ने और लंबी अवधि के सेवा संबंधों के माध्यम से चेकिंग खाते, क्रेडिट कार्ड और अन्य उत्पादों की क्रॉस-सेलिंग करने के सबसे किफायती तरीकों में से एक हो सकता है।

ब्याज दरों में बदलाव एमएसआर मूल्य को कैसे प्रभावित करते हैं?

मॉर्गेज सर्विसिंग राइट्स (एमएसआर) का ब्याज दरों के साथ स्वाभाविक हेज संबंध होता है। जब दरें बढ़ती हैं, तो प्रीपेमेंट का जोखिम कम हो जाता है और फ्लोटिंग आय बढ़ जाती है, जिससे एमएसआर का मूल्य बढ़ जाता है। जब दरें गिरती हैं, तो प्रीपेमेंट में तेजी आती है और मूल्य घट जाता है। यह हेज पूरी तरह से कारगर नहीं है। जब दरें तेजी से बढ़ती हैं, तो नए ऋणों की संख्या कम हो जाती है क्योंकि कम उधारकर्ता खरीद या पुनर्वित्त का खर्च उठा सकते हैं, जिससे नए एमएसआर के निर्माण में कमी आती है। 2026 का ईरान संघर्ष इसका एक हालिया उदाहरण है: प्राथमिक मॉर्गेज दरें एक ही महीने में लगभग 45 बेसिस पॉइंट बढ़ गईं, जिससे ऋण की संख्या और एमएसआर के मूल्य दोनों पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ा। 3 प्रतिशत ब्याज दर वाले मॉर्गेज उधारकर्ता वर्तमान दरों पर 300 बेसिस पॉइंट से अधिक घाटे में हैं, जिसका अर्थ है कि पुनर्वित्त का कोई प्रोत्साहन नहीं है और ये ऋण 10 से 15 साल या उससे अधिक समय तक पोर्टफोलियो में बने रह सकते हैं।

रिकैप्चर क्या है और एमएसआर मूल्यांकन के लिए यह क्यों मायने रखता है?

रिकैप्चर से तात्पर्य उस क्षमता से है जिसके द्वारा कोई सर्विसर उधारकर्ता को पुनर्वित्त करके अपने पास बनाए रख सकता है, जबकि उधारकर्ता अन्यथा अपना ऋण चुकाने वाला होता। यदि कोई सर्विसर समय से पहले भुगतान करने वाले उधारकर्ता को रिकैप्चर कर सकता है, तो पूर्ण रूप से चुकाए गए ऋण का मूल्य उतना कम नहीं होता जितना कि पोर्टफोलियो से पूरी तरह से बाहर हो जाने वाले ऋण का होता है। खरीदार एक दशक से अधिक समय से एमएसआर मूल्य निर्धारण में रिकैप्चर को शामिल करते आ रहे हैं। माइक कार्नेस का कहना है कि एमआईएसी में अपने 17 वर्षों के अनुभव में, उनके द्वारा कराए गए प्रत्येक सौदे में खरीदार की बोली में कुछ मात्रा में रिकैप्चर मूल्य शामिल रहा है। एमआईएसी का मानना ​​है कि रिकैप्चर पारदर्शी होना चाहिए और इसे समय से पहले भुगतान की गति संबंधी अनुमानों में छिपाने के बजाय एक अलग मद के रूप में दिखाया जाना चाहिए। कुछ कंपनियाँ विज्ञापन देती हैं कि वे अपने बंधक सर्विसिंग अधिकारों का 80 प्रतिशत रिकैप्चर कर सकती हैं, जिसका उन एमएसआर के मूल्यांकन और परिसंपत्ति के रूप में उनकी स्थिरता पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है।

एफएएसबी रिकैप्चर में क्या बदलाव हुआ है और यह क्यों महत्वपूर्ण है?

इमर्जिंग इश्यूज़ टास्क फ़ोर्स ने हाल ही में FASB को सिफारिश की है कि वह GAAP रिपोर्टिंग उद्देश्यों के लिए उचित बाज़ार मूल्य में रिकैप्चर मूल्य को सीधे शामिल करने की अनुमति दे। इस बदलाव के जल्द ही लागू होने की प्रबल संभावना है। MIAC इस मुद्दे पर FASB के साथ सक्रिय रूप से जुड़ा हुआ है और इस बदलाव का पुरजोर समर्थन करता है। वर्तमान में, कई कंपनियाँ स्पष्ट रूप से इसका खुलासा किए बिना समायोजित पूर्व भुगतान गति अनुमानों के माध्यम से अपने MSR मूल्यांकन में रिकैप्चर को शामिल करती हैं। यदि FASB, EITF की सिफारिश को मंजूरी देता है, तो रिकैप्चर उचित मूल्य रिपोर्टिंग का एक मान्यता प्राप्त और पारदर्शी घटक बन जाएगा, जिसे माइक उद्योग के लिए एक क्रांतिकारी बदलाव बताते हैं।

एमएसआर मूल्यांकन में भौगोलिक कारक क्यों मायने रखते हैं?

भौगोलिक स्थिति बीमा लागत, गिरवी रखी संपत्ति की नीलामी की समयसीमा और ऋण प्रदर्शन पैटर्न के माध्यम से एमएसआर मूल्य को प्रभावित करती है। कुछ राज्यों में, हवा, ओलावृष्टि, आग या तूफान के जोखिम के कारण बीमा प्रीमियम में 20 से 30 प्रतिशत की वृद्धि हुई है, जो उधारकर्ता की वहन लागत और डिफ़ॉल्ट की संभावना को प्रभावित करती है। गिरवी रखी संपत्ति की नीलामी की समयसीमा राज्यों के अनुसार बहुत भिन्न होती है। न्यूयॉर्क जैसे न्यायिक राज्यों में देश में सबसे लंबी समयसीमा है। हाल के वर्षों में ग्रेटर शिकागो क्षेत्र में भी समयसीमा लंबी होती जा रही है। कुछ क्षेत्रों में, गिरवी रखी संपत्ति की नीलामी पूरी होने में 10 साल तक लग सकते हैं। जिनी मे के गैर-निष्पादित ऋणों को रखने वाले सेवा प्रदाताओं के लिए, पूल से डिफ़ॉल्ट ऋण को खरीदने का निर्णय इस बात पर निर्भर करता है कि यह कितने समय तक गिरवी रखी संपत्ति की नीलामी में रहेगा और इस दौरान सेवा प्रदाता को हर महीने कितना अग्रिम भुगतान करना होगा। गिरवी रखी संपत्ति की नीलामी की समयसीमा में अंतर के कारण, एक राज्य में जिस ऋण को खरीदना उचित हो सकता है, वह दूसरे राज्य में उचित नहीं हो सकता है।

नॉन-क्यूएम एमएसआर के लिए क्या संभावनाएं हैं?

MIAC में नॉन-QM MSR की बिक्री हर महीने बढ़ रही है। टीम को DSCR उत्पाद की अच्छी मांग दिख रही है और इस कोलैटरल पर मजबूत क्रेडिट प्रोफाइल वाले उधारकर्ताओं की संख्या भी काफी अधिक है: FICO स्कोर 740 से 750 और उससे अधिक, लोन-टू-वैल्यू अनुपात 30 से 40 प्रतिशत, और कई मामलों में पूर्ण दस्तावेज़ीकरण। जब उच्च क्रेडिट गुणवत्ता वाले उधारकर्ताओं को कम LTV पर तीन से पांच साल की प्रीपेमेंट सुरक्षा प्रदान की जाती है, तो परिणामी MSR की कीमत बहुत अच्छी होती है। नॉन-QM उत्पाद पर मार्जिन फिलहाल काफी अच्छा है, और जो वित्त प्रदाता अभी इस क्षेत्र में नहीं हैं, वे भी इसमें प्रवेश करने के तरीके तलाश रहे हैं। माइक मौजूदा बाजार अनुभव के आधार पर नॉन-QM MSR को एक उत्कृष्ट उत्पाद बताते हैं।

बंधक सेवा अधिकारों के बारे में अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

मॉर्टगेज सर्विसिंग का अधिकार क्या है?

मॉर्गेज सर्विसिंग राइट एक संविदात्मक अधिकार है जिसके तहत निवेशक की ओर से शुल्क के बदले मॉर्गेज भुगतान एकत्र किया जाता है। सर्विसर को यह शुल्क तब तक मिलता है जब तक ऋण सक्रिय रहता है। एमएसआर का मूल्य इस बात पर निर्भर करता है कि ऋण कितने समय तक रिकॉर्ड में रहता है, जो मुख्य रूप से पूर्व भुगतान की गति, ब्याज दरों और उधारकर्ता के व्यवहार पर आधारित होता है।

ब्याज दरें बढ़ने पर ऋण चुकाने के अधिकार का मूल्य क्यों बढ़ जाता है?

ब्याज दरें बढ़ने पर, कम ब्याज दर वाले मौजूदा बंधक ऋणधारकों के पास पुनर्वित्त करने का कोई प्रोत्साहन नहीं होता, जिससे पूर्व भुगतान की गति धीमी हो जाती है और ऋण चुकाने की अवधि बढ़ जाती है। लंबे समय तक अपेक्षित नकदी प्रवाह का अर्थ है उच्च मूल्य। बढ़ती ब्याज दरें एस्क्रो शेष पर फ्लोट आय को भी बढ़ाती हैं, जिससे और अधिक मूल्य जुड़ जाता है। एमएसआर मूल्य और ब्याज दर की दिशा के बीच इस विपरीत संबंध को प्राकृतिक हेज के रूप में जाना जाता है।

मॉर्टगेज सर्विसिंग में रिकैप्चर क्या है?

रिकैप्चर वह क्षमता है जिसके द्वारा कोई सेवा प्रदाता किसी ऐसे उधारकर्ता को बनाए रख सकता है जो अपना ऋण चुकाने वाला हो, और इसके लिए वह उसके लिए एक नया ऋण जारी करता है। जब कोई सेवा प्रदाता सफलतापूर्वक पुनर्वित्त करने वाले उधारकर्ता को रिकैप्चर करता है, तो पूर्ण रूप से चुकाया गया ऋण पूरी तरह से समाप्त होने के बजाय एक नए सेवा प्रदाता संबंध में परिवर्तित हो जाता है। मजबूत रिकैप्चर क्षमता वाली फर्मों को ब्याज दरों में गिरावट और पूर्व भुगतान में वृद्धि होने पर मूल्य में कम कमी देखने को मिलती है।

MIAC की MSR टीम क्या करती है?

MIAC की MSR टीम आवासीय और वाणिज्यिक बंधक सेवा अधिकारों का मूल्यांकन करती है और खरीदारों और विक्रेताओं की ओर से MSR लेनदेन का ब्रोकरेज करती है। टीम ने पिछले वर्ष आवासीय और वाणिज्यिक पोर्टफोलियो में 52 ट्रिलियन डॉलर से अधिक के MSR का मूल्यांकन किया और संयुक्त राज्य अमेरिका में प्रत्येक बंधक सेवा अधिकार का मूल्यांकन करने का त्रैमासिक कार्य सौंपा गया है। टीम का नेतृत्व माइक कार्नेस और जेनिफर हॉवेल करते हैं, जिनके पास इस परिसंपत्ति वर्ग के मूल्यांकन में संयुक्त रूप से 50 वर्षों से अधिक का अनुभव है।