संपूर्ण ऋण व्यापार

होल लोन ट्रेडिंग वह बाजार है जहां ऋणदाताओं और निवेशकों के बीच बंधक ऋणों की खरीद-बिक्री होती है।

अगर किसी लोन को पारंपरिक एजेंसी चैनल के माध्यम से बेचा नहीं जा सकता है तो क्या होता है?

द के एपिसोड 9 में AiCR एक्सचेंज कार्यक्रम में, जो फरलोंग ने एमआईएसी के संपूर्ण ऋण व्यापार डेस्क के प्रमुख निक डोर्न के साथ बातचीत की। निक ने विस्तार से बताया कि गैर-एजेंसी ऋण बाजार वास्तव में कैसे काम करता है, खरोंच और डेंट तथा गैर-क्यूएम उत्पादों की कीमत निर्धारण को कौन से कारक प्रभावित करते हैं, और एमआईएसी प्रारंभिक बातचीत से लेकर समापन तक बिक्री और जांच प्रक्रिया का प्रबंधन कैसे करता है।

होल लोन ट्रेडिंग क्या है?

होल लोन ट्रेडिंग, एजेंसी चैनलों के बाहर मॉर्गेज लोन की खरीद-बिक्री है। MIAC का होल लोन ट्रेडिंग डेस्क उन सभी लेन-देन को संभालता है जो एजेंसी के अंतर्गत नहीं आते। इसमें बैंकों और क्रेडिट यूनियनों द्वारा धारित पुराने और प्रभावी लोन, जंबो मॉर्गेज, नॉन-क्यूएम लोन, स्क्रैच एंड डेंट लोन, नॉन-परफॉर्मिंग लोन, गिन्नी मे सर्विसर्स से किए गए अर्ली बायआउट और पर्सनल लोन व ऑटो लोन सहित असुरक्षित ऋण शामिल हैं। आवासीय मॉर्गेज लोन कुल लेन-देन का अधिकांश हिस्सा बनाते हैं, लेकिन डेस्क ने कमर्शियल लोन, ब्रिज लोन और फिक्स-एंड-फ्लिप उत्पादों का भी लेन-देन किया है।

स्क्रैच और डेंट लोन क्या होता है?

स्क्रैच एंड डेंट लोन एक ऐसा मॉर्गेज लोन होता है जिसे किसी खामी के कारण एजेंसी को नहीं दिया जा सकता। अधिकांश मॉर्गेज बैंकर ऐसे लोन जारी करते हैं जिनका उद्देश्य उन्हें फैनी मे, फ्रेडी मैक या गिन्नी मे को बेचना होता है। जब कोई खामी सामने आती है और एजेंसी लोन को अस्वीकार कर देती है, तो ऋणदाता को उसे बेचना पड़ता है क्योंकि उन्होंने इसे बेचने के लिए जारी किया था, न कि अपने पास रखने के लिए। आम खामियों में अंडरराइटिंग त्रुटियां, दस्तावेज़ीकरण संबंधी समस्याएं, प्रकटीकरण समय संबंधी समस्याएं और समय से पहले भुगतान में चूक शामिल हैं, जहां उधारकर्ता ने लोन जारी होने के कुछ महीनों के भीतर ही भुगतान नहीं किया होता है। निवेशक इन लोन को खरीदते हैं क्योंकि खामी के आधार पर, सही कीमत पर ये अच्छा मूल्य प्रदान कर सकते हैं।

स्क्रैच और डेंट वाले लोन कितने में बिकते हैं?

खरोंच और डेंट वाले लोन की कीमत दोष की प्रकृति पर बहुत हद तक निर्भर करती है। उच्च एलटीवी वाला लोन, जिसका मॉर्गेज बीमा समाप्त हो चुका है, अन्य विशेषताओं की परवाह किए बिना छूट पर बिकेगा। मामूली अंडरराइटिंग समस्या वाला लोन, जहां एयूएस की रिपोर्ट में स्वीकार करने के बजाय रेफर करने की बात कही गई है, लेकिन उधारकर्ता ने बाजार दर पर छह से बारह भुगतान किए हैं, वह पार वैल्यू पर या उससे थोड़ा नीचे बिक सकता है। खरोंच और डेंट वाले लोन के लिए 90 से 95 हजार के बीच कीमत मिलना अच्छा सौदा माना जाता है। प्रीमियम संभव हैं, लेकिन आम तौर पर नहीं। अधिकांश विक्रेताओं का लक्ष्य यथासंभव अधिक से अधिक राशि वसूल करना और लोन को निपटाना होता है।

नॉन-क्यूएम लोन क्या होता है और निवेशकों की इसकी इतनी अधिक मांग क्यों है?

नॉन-क्यूएम, या गैर-योग्य बंधक, उन ऋणों को संदर्भित करता है जिनमें एजेंसी ऋणों के लिए आवश्यक पूर्ण दस्तावेज़ीकरण अंडरराइटिंग के बजाय वैकल्पिक आय दस्तावेज़ीकरण का उपयोग किया जाता है। सामान्य नॉन-क्यूएम उत्पादों में बैंक स्टेटमेंट ऋण शामिल हैं जो नकदी प्रवाह निर्धारित करने के लिए जमा इतिहास का उपयोग करते हैं, लाभ और हानि ऋण जहां उधारकर्ता की योग्यता निर्धारित करने के लिए सीपीए द्वारा तैयार लाभ और हानि विवरण का उपयोग किया जाता है, और निवेश संपत्तियों के लिए डीएससीआर ऋण जहां ऋण सेवा कवरेज की गणना व्यक्तिगत आय के बजाय वास्तविक या बाजार किराए से की जाती है। नॉन-क्यूएम ऋणों में आमतौर पर एजेंसी ऋणों की तुलना में अधिक डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है और ये उतने तरल नहीं होते हैं क्योंकि इन्हें सीधे फैनी मे या फ्रेडी मैक को बेचा नहीं जा सकता है। नॉन-क्यूएम के लिए निवेशकों की रुचि अभी भी मजबूत है। जब एमआईएसी नॉन-क्यूएम पूल जारी करता है, तो उन्हें कई बोलीदाता और प्रतिस्पर्धी मूल्य देखने को मिलते हैं। निक इसका श्रेय वैकल्पिक योग्यता उत्पादों के लिए उधारकर्ताओं की बढ़ती मांग और प्रतिफल में निवेशकों की निरंतर रुचि को देते हैं।

MIAC शुरू से अंत तक पूरे ऋण की बिक्री का प्रबंधन कैसे करता है?

MIAC पूरे ऋण सौदों में ब्रोकर के रूप में काम करता है, जिसका अर्थ है कि यह ऋणों में कोई मुख्य हिस्सेदारी नहीं लेता है। प्रक्रिया विक्रेता के उद्देश्यों के बारे में बातचीत से शुरू होती है। इसके बाद विक्रेता डेटा टेप उपलब्ध कराता है, जिसका MIAC विश्लेषण करके निवेशकों को बोली लगाने के लिए आवश्यक अधूरी जानकारी की पहचान करता है, डेटा त्रुटियों को चिह्नित करता है और दस्तावेज़ीकरण की पुष्टि के लिए नमूना ऋण फ़ाइलों की समीक्षा करता है। MIAC मूल्य निर्धारण की अपेक्षाएँ निर्धारित करने में सहायता करता है और पोर्टफोलियो में से उन संपत्तियों की समीक्षा करता है जिन्हें अलग किया जाना चाहिए।

डेटा स्पष्ट हो जाने के बाद, MIAC परिसंपत्तियों और बिक्री की शर्तों का सारांश देते हुए एक प्रस्ताव ज्ञापन तैयार करता है, और फिर सर्वोत्तम निष्पादन प्राप्त करने के लिए नीलामी प्रक्रिया चलाता है। बोलियां प्राप्त होने के बाद, MIAC विक्रेता को सभी प्रतिपक्ष प्रस्तावों और सौदे से संबंधित शर्तों को दर्शाने वाला एक बोली मिलान प्रदान करता है। खरीदार का चयन हो जाने पर, MIAC ड्यू डिलिजेंस प्रक्रिया का नेतृत्व करता है: दोनों पक्षों को समयबद्ध बनाए रखना, दस्तावेज़ वितरण का प्रबंधन करना, तृतीय-पक्ष समीक्षाओं का समन्वय करना और किसी भी समस्या को गतिरोध में बदलने से रोकने के लिए उसका समाधान करने में सहायता करना। आमतौर पर, प्रारंभिक बातचीत से लेकर सौदे के समापन तक एक बिक्री में लगभग 45 दिन लगते हैं।

इस समय कौन सी बाजार परिस्थितियां संपूर्ण ऋण व्यापार को प्रभावित कर रही हैं?

हाल के महीनों में ब्याज दरों में उतार-चढ़ाव एक अहम कारक रहा है। 10-वर्षीय ट्रेजरी बॉन्ड की कीमत अल्पावधि में लगभग 60 बेसिस पॉइंट तक बढ़ गई, जिसके बाद इसमें गिरावट शुरू हुई। उच्च ब्याज दरें नए ऋण उपलब्ध कराने में बाधा डालती हैं, क्योंकि इससे बंधक ऋण लेने में सक्षम खरीदारों की संख्या कम हो जाती है, जिससे मौजूदा बॉन्ड के लिए बाजार में प्रतिस्पर्धा बढ़ जाती है। निवेशक अभी भी खरीदने के लिए प्रेरित हैं और बाजार में आने वाले बॉन्ड पर आक्रामक रूप से बोली लगा रहे हैं।

हाल के महीनों में गैर-निष्पादित ऋणों की मात्रा में मामूली वृद्धि हुई है, पिछले कुछ वर्षों की तुलना में इस क्षेत्र में अधिक गैर-निष्पादित ऋण आ रहे हैं। निवेशकों की ओर से गैर-निष्पादित ऋणों की कीमतें मजबूत बनी हुई हैं। विशेष रूप से एफएचए (FHA) ऋण चुकाने में चूक बढ़ रही है क्योंकि उच्च ब्याज दर वाले ऋणों पर संपत्ति खरीदने वाले उधारकर्ताओं पर ऋण भुगतान का दबाव बढ़ रहा है। निक का अनुमान है कि शेष वर्ष के लिए गैर-निष्पादित ऋणों और गैर-निष्पादित ऋणों का प्रवाह स्थिर बना रहेगा, और दोनों में निवेशकों की ओर से प्रतिस्पर्धात्मक रुचि बढ़ती जा रही है।

होल लोन ट्रेडिंग के बारे में अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

एजेंसी आधारित और गैर-एजेंसी आधारित ऋण बिक्री में क्या अंतर है?

एजेंसी लोन बिक्री में मानकीकृत प्रक्रियाओं और निर्धारित अंडरराइटिंग मानदंडों के माध्यम से फैनी मे, फ्रेडी मैक या गिन्नी मे को लोन बेचना शामिल है। गैर-एजेंसी लोन बिक्री में निजी निवेशकों को लोन बेचना शामिल है, जो अपने स्वयं के मानदंड और मूल्य निर्धारण निर्धारित करते हैं। गैर-एजेंसी लेनदेन एमआईएसी के संपूर्ण लोन ट्रेडिंग डेस्क द्वारा संभाले जाते हैं और इनमें स्क्रैच एंड डेंट, नॉन-क्यूएम, नॉन-परफॉर्मिंग और सीज़न्ड परफॉर्मिंग लोन शामिल हैं जो एजेंसी चैनल में फिट नहीं होते या जिन्हें एजेंसी चैनल द्वारा अस्वीकार कर दिया गया है।

मॉर्टगेज लेंडिंग में अर्ली बायआउट क्या होता है?

अर्ली बायआउट (ईबीओ) जिनी मे का एक ऐसा नॉन-परफॉर्मिंग लोन है जिसे सर्विसर एजेंसी से वापस खरीद लेता है। एक बार जब कोई उधारकर्ता जिनी मे लोन का भुगतान करने में चूक करता है, तो सर्विसर को निवेशक को अग्रिम भुगतान करना अनिवार्य होता है। सर्विसर एजेंसी के ढांचे से बाहर चूक को निपटाने के लिए लोन को पूल से वापस खरीद सकते हैं। ईबीओ नॉन-परफॉर्मिंग लोन बाजार का हिस्सा हैं और एमआईएसी के होल लोन डेस्क के माध्यम से इनका कारोबार होता है।

होल लोन सेल ऑक्शन कैसे काम करता है?

MIAC ऋण बिक्री के लिए एक प्रतिस्पर्धी नीलामी प्रक्रिया संचालित करता है। डेटा टेप और प्रस्ताव ज्ञापन तैयार करने के बाद, MIAC योग्य निवेशकों को प्रस्ताव वितरित करता है और बोलियां एकत्र करता है। MIAC विक्रेता को एक बोली मिलान रिपोर्ट प्रदान करता है जिसमें सभी प्रस्ताव और प्रतिपक्ष-विशिष्ट शर्तें दर्शाई जाती हैं। विक्रेता खरीदार का चयन करता है, और MIAC निपटान तक की पूरी प्रक्रिया का प्रबंधन करता है।

MIAC का होल लोन ट्रेडिंग डेस्क क्या है?

MIAC का संपूर्ण ऋण व्यापार डेस्क गैर-एजेंसी ऋण लेनदेन संभालता है, जिसमें स्क्रैच एंड डेंट, नॉन-क्यूएम, नॉन-परफॉर्मिंग, सीज़न्ड परफॉर्मिंग और अन्य ऋण उत्पाद शामिल हैं। यह डेस्क एक ब्रोकर के रूप में कार्य करता है, जो किसी भी लेनदेन में मुख्य भूमिका निभाए बिना खरीदारों और विक्रेताओं दोनों के साथ पारदर्शी आधार पर काम करता है। निक डोर्न इस डेस्क का नेतृत्व करते हैं और उनसे MIAC की वेबसाइट miacanalytics.com या लिंक्डइन के माध्यम से संपर्क किया जा सकता है।