Nozioni di base sulla gestione dei mutui e sui dati

La gestione dei mutui ipotecari consiste nel processo di preparazione, vendita e cartolarizzazione dei prestiti con Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae; eventuali problemi legati ai dati, anche di minore entità, possono causare gravi difficoltà prima ancora che il prestito giunga alla fase di liquidazione.

Cosa serve, in realtà, per portare a termine un prestito dalla firma del contratto fino al pagamento all'investitore senza che l'operazione fallisca lungo il percorso?

Nell'episodio 3 di TheAiCR , Joe Furlong intervista Paul Raebel, responsabile della divisione Mortgage Delivery Specialists di MIAC. Paul vanta un'esperienza pluridecennale nell'aiutare gli istituti di credito a vendere e cartolarizzare prestiti con Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Ci spiega in dettaglio in cosa consiste effettivamente il processo di consegna, dove si verificano più spesso i problemi relativi ai dati e cosa possono fare gli istituti di credito per garantire il rispetto delle scadenze. 

Che cos'è l'erogazione di un mutuo ipotecario? 

La gestione dei mutui ipotecari è il processo di preparazione, vendita e cartolarizzazione dei prestiti con Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae dopo la chiusura. Comprende l'acquisizione dei dati relativi ai prestiti, l'identificazione e la risoluzione di eventuali problemi relativi ai dati, il coordinamento tra i mercati secondari, i soggetti incaricati della spedizione, i depositari, i gestori e gli investitori, nonché la verifica che tutti i requisiti siano soddisfatti prima della data di regolamento. Gli specialisti in gestione dei mutui ipotecari di MIAC gestiscono questo processo per conto dei clienti, lavorando a stretto contatto con i loro team per garantire il corretto svolgimento delle operazioni. 

Perché la qualità dei dati è fondamentale per l'erogazione dei mutui? 

I dati sono alla base di ogni fase del processo di erogazione dei mutui. Quando un prestito viene presentato per la vendita o la cartolarizzazione, tutti i dati richiesti devono essere presenti e accurati. Campi mancanti, numeri di previdenza sociale duplicati, numeri di pratica non validi, dati errati relativi a complessi condominiali: qualsiasi di questi elementi può impedire il completamento della transazione. Fannie Mae e Freddie Mac hanno adottato gli standard di dati MISMO nel 2011, il che ha aumentato significativamente il numero di dati richiesti e ha alzato l'asticella per quanto riguarda la correttezza della trasmissione. Da allora, le agenzie hanno continuato ad aggiungere requisiti. Fannie e Freddie mantengono anche quella che Paul chiama una "lista dei cattivi", che tiene traccia dei 10 principali problemi ricorrenti relativi ai dati di ciascun venditore. I finanziatori coscienziosi prestano molta attenzione a tale lista e si impegnano a risolvere tali schemi prima che diventino problemi di liquidazione. 

Quali sono i problemi più comuni relativi ai dati nella gestione dei mutui? 

I problemi relativi ai dati nella concessione dei mutui si dividono in due categorie: dati mancanti e anomalie nei dati. Per "dati mancanti" si intende che un campo obbligatorio non è mai stato compilato, ad esempio il nome di un complesso condominiale, la tipologia di appartamento o il numero di unità, informazioni richieste dalle agenzie governative (GSE) per la vendita del mutuo. Le anomalie nei dati indicano che le informazioni sono state fornite ma non hanno senso, ad esempio tre mutuatari elencati con solo due numeri di previdenza sociale univoci. Per quanto riguarda FHA, VA e USDA, i problemi più comuni includono MIP iniziali mancanti e numeri di pratica USDA non validi. I prestiti acquistati attraverso canali corrispondenti tendono a presentare maggiori difficoltà relative ai dati perché l'istituto di credito ha meno controllo sulla qualità dei dati rispetto a quanto avviene con le proprie origini al dettaglio. 

Come funziona il processo di consegna di MIAC? 

MIAC acquisisce i dati relativi ai prestiti dai clienti in qualsiasi formato essi arrivino, che si tratti di un unico file o di cinque file. Il team esegue le verifiche di validità dei dati, individua ogni problema e invia al cliente un rapporto contenente la descrizione di ciascun problema e le indicazioni su come risolverlo. Il cliente corregge i dati, in genere tornando ai documenti originali, e restituisce le informazioni aggiornate. MIAC le carica, rielabora i dati e il processo si ripete fino a quando i dati non sono puliti. Paul descrive questo approccio come se si lavorasse in un cubicolo proprio accanto al cliente. Ogni data di regolamento viene trattata con urgenza e MIAC non si discosta dal suo processo standardizzato indipendentemente dalla pressione temporale. Questo processo funziona da oltre 30 anni. 

Quanto tempo occorre per ottenere un mutuo ipotecario? 

I tempi di elaborazione dipendono dalla qualità dei dati e dalla tempestività di risposta del cliente. Per le consegne destinate a Ginnie Mae, in cui i dati vengono forniti corretti e in un formato coerente, MIAC è in grado di completare l'elaborazione in 30-35 minuti. Nel caso di gruppi di prestiti più consistenti o di clienti che effettuano acquisti tramite canali corrispondenti, dove la qualità dei dati è più difficile da controllare, il processo richiede un maggiore impegno e tempi più lunghi. La variabile più importante è sempre la rapidità con cui il cliente è in grado di fornire i dati corretti una volta individuati eventuali problemi. 

Qual è il modo migliore per garantire una gestione corretta dei mutui ipotecari? 

È opportuno provvedere alla pulizia dei dati il prima possibile nel corso del processo, idealmente prima della chiusura. L'elaborazione anticipata dei prestiti tramite le applicazioni software di Fannie Mae e Freddie Mac consente di individuare eventuali problemi quando c'è ancora tempo per risolverli senza compromettere la data di regolamento. L'estrazione diretta dei dati dai documenti originali, anziché l'inserimento manuale nel sistema LOS, riduce gli errori umani e migliora notevolmente l'accuratezza dei dati sin dall'inizio. Il caricamento tempestivo di dati puliti comporta un minor numero di problemi in fase di consegna, tempi di elaborazione più rapidi e un minor rischio reputazionale nei confronti delle agenzie. 

Domande frequenti sull'erogazione dei mutui ipotecari 

Quali enti sono coinvolti nella concessione dei mutui ipotecari? 

La concessione di mutui ipotecari coinvolge principalmente Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Ciascuna agenzia ha i propri requisiti e specifiche in materia di dati che devono essere soddisfatti prima che un mutuo possa essere ceduto o cartolarizzato. Nel 2011 Fannie Mae e Freddie Mac hanno adottato gli standard di dati MISMO, il che ha comportato un aumento del numero di elementi di dati richiesti per la concessione di mutui convenzionali. 

Quali sono le cause dei ritardi nell'erogazione dei mutui ipotecari? 

Le cause più comuni dei ritardi nella consegna sono la mancanza di dati, le anomalie nei dati e i tempi di risposta lenti da parte dei clienti quando sono necessarie delle correzioni. I prestiti acquistati tramite canali corrispondenti sono particolarmente soggetti a problemi relativi ai dati, poiché l'istituto di credito ha un controllo minore sulla qualità degli stessi. Affrontare i problemi relativi ai dati nelle prime fasi del processo di concessione è il modo più efficace per prevenire ritardi nella consegna. 

Che cos'è MIAC Mortgage Delivery Specialists? 

MIAC Specialisti nella gestione dei mutui è una divisione di MIAC Analytics che assiste gli istituti di credito nella vendita e nella cartolarizzazione dei prestiti a Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Il team gestisce l'intero processo di consegna, inclusi l'acquisizione dei dati, la convalida, la risoluzione dei problemi, il raggruppamento e il coordinamento con il mercato secondario, la spedizione, i depositari, i gestori e gli investitori. 

In che modo i software di estrazione dati facilitano la gestione dei mutui? 

L'estrazione diretta dei dati dai documenti originali e il loro caricamento nel sistema LOS riduce gli errori umani legati all'inserimento manuale dei dati. Dati più accurati nel sistema LOS comportano un minor numero di problemi durante l'elaborazione dei prestiti tramite il software dell'agenzia e una minore necessità di correzioni al momento della consegna. Garantire l'esattezza dei dati sin dalle prime fasi del processo è il modo più efficace per assicurare un regolare completamento della transazione.