Due diligence, la zone euro

En Europe, les procédures de vérification préalable des prêts fonctionnent différemment de celles en vigueur aux États-Unis, qu'il s'agisse des normes en matière de documentation, des exigences réglementaires ou encore de la manière dont les dossiers de prêt sont structurés et examinés.

Que faut-il réellement pour examiner et titriser des prêts dans plusieurs pays, avec des cadres réglementaires et des systèmes de crédit différents ?

Dans l'épisode 5 de « TheAiCR , Joe Furlong s'entretient avec John Cooper, qui dirige les activités de diligence raisonnable du MIAC au Royaume-Uni et dans la zone euro. John explique en quoi l'examen des prêts en Europe diffère fondamentalement des pratiques américaines et pourquoi une expertise juridictionnelle est indispensable lorsque les enjeux sont importants. 

En quoi la diligence raisonnable en matière de crédit diffère-t-elle au Royaume-Uni par rapport aux États-Unis ? 

La principale différence réside dans la manière dont les prêts sont accordés et conservés. Aux États-Unis, les prêts hypothécaires éligibles suivent un parcours standardisé et aboutissent finalement chez Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae, ce qui garantit la cohérence des procédures de documentation et d’examen. Au Royaume-Uni, la plupart des prêts hypothécaires sont financés par les dépôts des clients et conservés au bilan de l’émetteur. Comme les prêts ne sont pas cédés par l’intermédiaire d’un circuit d’agences standardisé, il n’existe pas de norme unique en matière de documentation. Chaque prêteur dispose de ses propres processus, politiques, procédures et structure de dossiers. Cela signifie qu’une équipe de diligence raisonnable ne peut pas appliquer le même protocole d’un prêteur à l’autre. 

En quoi la documentation relative aux prêts diffère-t-elle d'un pays européen à l'autre ? 

La situation varie considérablement d’un pays à l’autre. Au Royaume-Uni, les documents relatifs aux prêts sont conservés dans les systèmes de l’émetteur ou du gestionnaire, plutôt que regroupés dans un dossier physique. En Espagne, où MIAC mène une grande partie de ses activités, les dossiers de prêt s’apparentent davantage à la pratique américaine, souvent parce que les prêts ont été cédés à plusieurs reprises entre différents prestataires et que la documentation s’est accumulée au fil de ces transactions. Les prêts non performants regroupés et vendus à de nouveaux prêteurs peuvent être accompagnés de dossiers reflétant l’ensemble de la chaîne de propriété. Aux Pays-Bas et sur d’autres marchés européens, MIAC a constaté des variations similaires propres à chaque pays. Même au sein de l’UE, où il n’existe qu’une seule banque centrale, les réglementations nationales s’appliquent parallèlement aux autorisations européennes générales, ce qui ajoute une couche supplémentaire de complexité pour les équipes d’examen travaillant au-delà des frontières. 

Comment le MIAC gère-t-il l'examen des prêts sur les marchés non anglophones ? 

En Espagne, aux Pays-Bas et sur d'autres marchés non anglophones, MIAC travaille avec des prestataires locaux de confiance que l'équipe connaît depuis de nombreuses années. Ces prestataires emploient des relecteurs de langue maternelle qui se chargent de la traduction et de la relecture des documents. John Cooper est catégorique sur ce point : les outils de traduction automatique ont leurs limites, mais il faut des locuteurs natifs pour effectuer le travail sur le terrain. La connaissance du contexte local va au-delà de la langue. Les normes réglementaires, la manière dont les frais sont comptabilisés, la terminologie utilisée pour désigner les privilèges et la manière dont les critères sont appliqués varient d'un pays à l'autre, et seuls des réviseurs locaux expérimentés sont en mesure de repérer ces nuances. 

Comment le MIAC tient-il compte des variations d'un établissement de crédit à l'autre au Royaume-Uni et dans la zone euro ? 

Chaque nouveau prêteur ou client exige que MIAC examine en détail ses politiques, procédures et critères spécifiques avant le début de l'évaluation. MIAC utilise VeriFi™, son logiciel interne exclusif de diligence raisonnable, pour intégrer les vérifications requises par chaque prêteur. Ce travail de configuration prend du temps, mais garantit que l'évaluation est conforme aux normes propres à ce prêteur, plutôt qu'à un cadre générique. Au-delà de la technologie, MIAC affecte à ces projets des examinateurs possédant au moins 15 à 20 ans d'expérience dans le secteur. Lorsqu'il s'agit de traiter simultanément avec différents prêteurs, différents critères et différentes catégories d'actifs, ce niveau d'expérience est indispensable. 

Quels sont les facteurs qui stimulent actuellement l'activité sur les marchés des prêts au Royaume-Uni et en Europe ? 

Le marché britannique a connu une intensification de l'activité dans les domaines des prêts immobiliers destinés à la location, des prêts hypothécaires inversés et des portefeuilles de prêts non performants. Les prêts conformes à la charia constituent un segment modeste mais en pleine croissance, représentant actuellement environ un demi-milliard de livres sterling par an au Royaume-Uni ; ils sont structurés sous forme de copropriété plutôt que de prêts portant intérêt, car les principes de la finance islamique interdisent les intérêts. John note que la population concernée par les prêts conformes à la charia croît nettement plus vite que le marché du crédit lui-même, ce qui suggère que le marché a une marge de progression mais n'a pas encore atteint le taux de croissance que la seule évolution démographique laisserait présager. 

Une différence structurelle qui continue d'influencer les habitudes en matière de crédit immobilier au Royaume-Uni est la prédominance des produits à taux fixe à court terme. Contrairement aux États-Unis, où les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans dominent le marché, les emprunteurs britanniques préfèrent généralement des durées fixes de deux à cinq ans. Les courtiers en crédit immobilier, qui sont à l'origine de la majorité des opérations hypothécaires au Royaume-Uni, perçoivent une rémunération à chaque opération de refinancement, ce qui peut contribuer à la préférence des emprunteurs pour des durées plus courtes, même si un taux fixe plus long leur serait plus avantageux. 

Foire aux questions sur la diligence raisonnable en matière de prêts européens 

Qu'est-ce que la diligence raisonnable en matière de crédit ? 

La vérification préalable des prêts consiste à examiner les dossiers de prêt afin de s'assurer que les documents, les données et les critères d'octroi sont exacts et complets avant la vente, la titrisation ou le transfert d'un prêt. Elle est utilisée dans le cadre de la vente de prêts en bloc, des titrisations, de la cession de prêts non performants et des contrats de flux à terme. 

En quoi la vérification préalable des prêts au Royaume-Uni diffère-t-elle de celle pratiquée aux États-Unis ? 

Aux États-Unis, les prêts hypothécaires éligibles suivent un processus normalisé et transitent par Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae, ce qui garantit des exigences documentaires uniformes. Au Royaume-Uni, les prêts sont principalement conservés au bilan des prêteurs, sans passer par un organisme centralisé ; chaque prêteur applique donc ses propres normes, politiques et procédures en matière de documentation. Il n'existe pas de cadre unique qu'une équipe d'évaluation puisse appliquer à l'ensemble des prêteurs britanniques. 

Qu'est-ce qu'un accord de flux à terme dans le domaine du crédit ? 

Un accord de cession continue est un accord par lequel un prêteur s'engage à céder des prêts à un investisseur de manière continue, au fur et à mesure de leur octroi, plutôt que dans le cadre de transactions ponctuelles portant sur des portefeuilles. Dans ce type d'accord, le prêteur de premier rang définit généralement les critères d'éligibilité des prêts, ce qui impose aux équipes chargées de la diligence raisonnable de comprendre et d'appliquer une série supplémentaire d'exigences. 

Quelles sont les capacités de MIAC en matière de vérification préalable au Royaume-Uni et dans la zone euro ? 

MIAC réalise des missions de due diligence en matière de crédit à travers le Royaume-Uni et la zone euro grâce à une équipe dirigée par John Cooper. Cette équipe utilise le logiciel Verify, développé en interne par MIAC, pour établir des critères de vérification spécifiques à chaque prêteur et collabore avec des prestataires locaux expérimentés sur les marchés non anglophones. MIAC possède une solide expérience au Royaume-Uni, en Espagne et aux Pays-Bas dans les domaines des portefeuilles de prêts résidentiels, non performants et conformes à la charia.