Les bases de la gestion des prêts hypothécaires et des données

Le traitement des prêts hypothécaires désigne le processus consistant à préparer, céder et titriser des prêts auprès de Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae ; or, de simples erreurs dans les données peuvent entraîner des problèmes majeurs avant même que le prêt ne soit finalisé.

Que faut-il faire concrètement pour mener à bien un prêt, de la signature du contrat jusqu'au règlement en faveur de l'investisseur, sans que rien ne vienne tout faire capoter en cours de route ?

Dans le troisième épisode de « TheAiCR , Joe Furlong s’entretient avec Paul Raebel, qui dirige la division « Mortgage Delivery Specialists » du MIAC. Paul aide depuis des décennies les prêteurs à vendre et à titriser leurs prêts auprès de Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae. Il explique en détail en quoi consiste réellement le processus de livraison, où les problèmes de données surviennent le plus souvent, et ce que les prêteurs peuvent faire pour respecter les délais de règlement. 

Qu'est-ce que la gestion des prêts hypothécaires ? 

La gestion des prêts hypothécaires désigne le processus consistant à préparer, céder et titriser des prêts auprès de Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae après la conclusion de la transaction. Cela implique la saisie des données relatives aux prêts, l'identification et la résolution des problèmes liés à ces données, la coordination entre les acteurs du marché secondaire, les services d'expédition, les dépositaires, les gestionnaires de prêts et les investisseurs, ainsi que la vérification du respect de toutes les exigences avant la date de règlement. Les spécialistes en gestion des prêts hypothécaires de MIAC gèrent ce processus pour le compte de leurs clients, en collaborant étroitement avec leurs équipes afin d'assurer le bon déroulement des opérations. 

Pourquoi la qualité des données est-elle déterminante pour l'octroi de prêts hypothécaires ? 

Les données sont au cœur de tout le processus de traitement des prêts hypothécaires. Lorsqu’un prêt est soumis à la vente ou à la titrisation, chaque élément de données requis doit être présent et exact. Des champs manquants, des numéros de sécurité sociale en double, des numéros de dossier invalides, des données erronées sur un projet de copropriété : n’importe lequel de ces éléments peut empêcher le règlement d’un prêt. Fannie Mae et Freddie Mac ont adopté les normes de données MISMO en 2011, ce qui a considérablement augmenté le nombre d’éléments de données requis et relevé la barre en matière de qualité des données transmises. Depuis lors, les agences n’ont cessé d’ajouter des exigences. Fannie et Freddie tiennent également à jour ce que Paul appelle une « liste noire », qui recense les 10 problèmes de données les plus récurrents chez chaque vendeur. Les prêteurs consciencieux accordent une attention particulière à cette liste et s’efforcent de résoudre ces problèmes récurrents avant qu’ils ne se transforment en obstacles au règlement. 

Quels sont les problèmes liés aux données les plus courants dans le cadre de la gestion des prêts hypothécaires ? 

Les problèmes liés aux données dans le cadre du traitement des prêts hypothécaires se répartissent en deux catégories : les données manquantes et les anomalies. Les données manquantes désignent un champ obligatoire qui n’a jamais été renseigné, par exemple le nom d’un projet immobilier, le type de logement ou le nombre d’unités, informations que les agences gouvernementales (GSE) exigent pour accepter le prêt. Les anomalies de données signifient que les informations ont été fournies mais qu'elles n'ont pas de sens, par exemple trois emprunteurs répertoriés avec seulement deux numéros de sécurité sociale distincts. Du côté de la FHA, du VA et de l'USDA, les problèmes courants incluent des MIP initiaux manquants et des numéros de dossier USDA invalides. Les prêts achetés par le biais de canaux correspondants ont tendance à présenter davantage de problèmes de données, car le prêteur a moins de contrôle sur la qualité des données qu'il n'en a avec ses propres prêts accordés au détail. 

Comment fonctionne le processus de livraison de MIAC ? 

MIAC traite les données de prêt fournies par les clients quel que soit leur format, qu'il s'agisse d'un seul fichier ou de cinq fichiers. L'équipe effectue des validations des données, identifie chaque problème et envoie au client un rapport décrivant chaque anomalie ainsi que les mesures à prendre pour y remédier. Le client corrige les données, généralement en se référant aux documents sources, puis renvoie les informations mises à jour. MIAC les charge, analyse à nouveau les données, et le processus se répète jusqu’à ce que les données soient valides. Paul décrit cette approche comme s’il travaillait dans le bureau juste à côté de celui du client. Chaque date de règlement est traitée en urgence, et MIAC ne déroge pas à son processus standardisé, quelle que soit la pression du temps. Ce processus fonctionne depuis plus de 30 ans. 

Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt immobilier ? 

Le délai d'exécution dépend de la qualité des données et de la réactivité du client. Pour les livraisons Ginnie Mae où les données sont correctes et présentées dans un format cohérent, MIAC peut traiter la demande en 30 à 35 minutes. Pour les grands groupes de prêts ou les clients effectuant leurs achats par l'intermédiaire de canaux correspondants, où la qualité des données est plus difficile à contrôler, le processus demande davantage d'efforts et prend plus de temps. Le facteur le plus déterminant est toujours la rapidité avec laquelle le client peut fournir des données corrigées lorsque des problèmes sont identifiés. 

Quelle est la meilleure façon de garantir un traitement sans faille des dossiers de prêt immobilier ? 

Veillez à nettoyer les données le plus tôt possible dans le processus, idéalement avant la clôture. Le fait de traiter les prêts via les applications logicielles de Fannie Mae et Freddie Mac dès le début permet de détecter les problèmes tant qu'il est encore temps de les résoudre sans affecter la date de règlement. Extraire les données directement des documents sources plutôt que de se fier à une saisie manuelle dans le système de gestion des prêts (LOS) réduit les erreurs humaines et améliore considérablement la précision des données dès le départ. Des données propres chargées tôt se traduisent par moins de problèmes à la livraison, des délais d'exécution plus courts et un risque moindre pour la réputation auprès des agences. 

Foire aux questions sur l'octroi de prêts hypothécaires 

Quels sont les organismes impliqués dans l'octroi de prêts hypothécaires ? 

La transmission des dossiers de prêt hypothécaire implique principalement Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae. Chaque organisme a ses propres exigences et spécifications en matière de données, auxquelles il faut se conformer avant qu’un prêt puisse être cédé ou titrisé. Fannie Mae et Freddie Mac ont adopté les normes de données MISMO en 2011, ce qui a entraîné une augmentation du nombre d’éléments de données requis pour la transmission des dossiers de prêt conventionnel. 

Quelles sont les causes des retards dans l'octroi des prêts hypothécaires ? 

Les causes les plus courantes des retards de livraison sont les données manquantes, les anomalies dans les données et la lenteur des réponses des clients lorsque des corrections sont nécessaires. Les prêts acquis par l'intermédiaire de canaux de correspondance sont particulièrement exposés aux problèmes de données, car le prêteur a moins de contrôle sur la qualité de celles-ci. Traiter les problèmes de données dès le début du processus de montage est le moyen le plus efficace d'éviter les retards à la livraison. 

Qu'est-ce que MIAC Mortgage Delivery Specialists ? 

MIAC Spécialistes de la livraison de prêts hypothécaires est une division de MIAC Analytics qui aide les prêteurs à vendre et à titriser des prêts auprès de Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae. L'équipe gère l'ensemble du processus de livraison, y compris l'ingestion des données, la validation, la résolution des problèmes, la mise en commun et la coordination avec les acteurs du marché secondaire, les expéditeurs, les dépositaires, les gestionnaires de prêts et les investisseurs. 

En quoi les logiciels d'extraction de données facilitent-ils le traitement des dossiers de crédit immobilier ? 

L'extraction directe des données à partir des documents sources et leur importation dans le système de gestion des prêts (LOS) permettent de réduire les erreurs humaines liées à la saisie manuelle. Des données plus fiables dans le LOS se traduisent par moins de problèmes lors du traitement des prêts dans les logiciels des organismes et moins de corrections à apporter au moment de la remise. S'assurer de l'exactitude de ces données dès le début du processus est le moyen le plus efficace de garantir un règlement sans heurts.