Négociation de prêts dans leur intégralité

Le marché des prêts hypothécaires entiers est le marché sur lequel les prêts hypothécaires sont achetés et vendus entre prêteurs et investisseurs.

Que se passe-t-il lorsqu'un prêt ne peut pas être cédé par l'intermédiaire d'un réseau d'agences traditionnel ?

Dans l'épisode 9 de « The AiCR , Joe Furlong s'entretient avec Nick Dorn, responsable du service de négociation de prêts entiers chez MIAC. Nick explique le fonctionnement concret du marché des prêts non garantis par une agence, les facteurs qui déterminent la tarification des produits « scratch and dent » et non conformes aux normes QM, ainsi que la manière dont MIAC gère le processus de vente et de diligence raisonnable, de la première prise de contact jusqu'à la conclusion de la transaction.

Qu'est-ce que le négoce de prêts en bloc ?

Le négoce de prêts en bloc désigne l'achat et la vente de prêts hypothécaires en dehors des circuits des agences. Le service de négoce de prêts en bloc de MIAC traite toutes les transactions qui ne relèvent pas des agences. Cela inclut les prêts performants de longue date détenus par des banques et des coopératives de crédit, les prêts hypothécaires « jumbo », les prêts non conformes aux normes QM, les prêts à risque, les prêts non performants, les rachats anticipés auprès des gestionnaires de Ginnie Mae, ainsi que les dettes non garanties, notamment les prêts personnels et les prêts automobiles. Les prêts hypothécaires résidentiels représentent la majeure partie du volume, mais le bureau a également négocié des prêts commerciaux, des prêts relais et des produits de rénovation-revente.

Qu'est-ce qu'un prêt pour véhicules accidentés ou présentant des défauts ?

Un prêt « scratch and dent » est un prêt hypothécaire qui ne peut être cédé à une agence en raison d’un défaut. La plupart des établissements de crédit hypothécaire accordent des prêts dans le but de les vendre à Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae. Lorsqu’un défaut est détecté et que l’agence refuse le prêt, le prêteur doit s’en débarrasser, car il l’a accordé pour le vendre, et non pour le conserver. Les défauts courants comprennent les erreurs de souscription, les problèmes de documentation, les problèmes de délai de divulgation et les défauts de paiement anticipés, lorsque l'emprunteur a manqué un paiement au cours des premiers mois suivant l'octroi du prêt. Les investisseurs achètent ces prêts car, selon le défaut, ils peuvent représenter une valeur sûre à un prix raisonnable.

À quel prix se vendent les véhicules présentant des rayures ou des bosses ?

La tarification des prêts « scratch and dent » dépend fortement de la nature du défaut. Un prêt à fort ratio prêt/valeur (LTV) ayant perdu son assurance hypothécaire se vendra à prix réduit, quelles que soient ses autres caractéristiques. Un prêt présentant un problème mineur de souscription, pour lequel le système de souscription automatisé (AUS) recommande un renvoi plutôt qu’une acceptation, mais dont l’emprunteur a effectué six à douze versements à un taux d’intérêt conforme au marché, peut se vendre au pair ou légèrement en dessous. Atteindre un taux de 95 % à 99 % est considéré comme un excellent résultat pour un portefeuille de prêts « scratch and dent ». Des primes sont possibles mais peu courantes. L'objectif de la plupart des vendeurs est de récupérer autant que possible et de retirer le prêt de la ligne de crédit.

Qu'est-ce qu'un prêt non-QM et pourquoi la demande des investisseurs est-elle forte ?

Le terme « Non-QM », ou prêt hypothécaire non qualifié, désigne les prêts qui s'appuient sur des justificatifs de revenus alternatifs plutôt que sur la documentation complète requise pour les prêts garantis par une agence. Parmi les produits Non-QM courants, on trouve les prêts sur relevés bancaires, qui s'appuient sur l'historique des dépôts pour déterminer les flux de trésorerie ; les prêts sur compte de résultat, où un compte de résultat établi par un expert-comptable sert à évaluer l'éligibilité de l'emprunteur ; et les prêts DSCR pour les biens d'investissement, où le ratio de couverture du service de la dette est calculé à partir du loyer réel ou du loyer du marché plutôt que des revenus personnels. Les prêts non-QM exigent généralement des apports personnels plus élevés que les prêts d'agence et sont moins liquides, car ils ne peuvent pas être vendus directement à Fannie Mae ou Freddie Mac. L'intérêt des investisseurs pour les prêts non-QM reste fort. Lorsque MIAC met en vente des pools de prêts non-QM, elle constate un grand nombre d'enchérisseurs et des prix compétitifs. Nick attribue cela à la demande croissante des emprunteurs pour des produits de qualification alternatifs et à l'intérêt persistant des investisseurs pour le rendement.

Comment le MIAC gère-t-il la vente d'un prêt dans son intégralité, du début à la fin ?

MIAC intervient en tant qu'intermédiaire dans les transactions portant sur des prêts entiers, ce qui signifie qu'elle ne détient aucune position en tant que prêteur sur ces prêts. Le processus débute par un entretien visant à cerner les objectifs du vendeur. Celui-ci fournit ensuite un fichier de données que MIAC analyse afin d'identifier les informations manquantes dont les investisseurs auront besoin pour faire une offre, de signaler toute erreur dans les données et d'examiner des dossiers de prêt à titre d'échantillon pour s'assurer que la documentation est en règle. MIAC aide à définir les attentes en matière de prix et examine le portefeuille afin d'identifier les actifs qui devraient en être exclus.

Une fois les données validées, MIAC rédige un prospectus de vente résumant les actifs et les conditions de cession, puis organise une procédure d'enchères afin d'obtenir la meilleure exécution possible. Une fois les offres reçues, MIAC fournit au vendeur un récapitulatif des offres présentant toutes les propositions des contreparties ainsi que les clauses spécifiques à la transaction. Lorsqu'un acheteur est sélectionné, MIAC pilote le processus de due diligence : elle veille au respect du calendrier par les deux parties, gère la transmission des documents, coordonne les examens par des tiers et aide à résoudre les problèmes qui surgissent afin d'éviter qu'ils ne débouchent sur une impasse. Une vente type prend environ 45 jours, de la première prise de contact à la conclusion de la transaction.

Quelles sont les conditions de marché qui influencent actuellement le marché des prêts en bloc ?

La volatilité des taux a joué un rôle ces derniers mois. Le taux des bons du Trésor à 10 ans a progressé d’environ 60 points de base en peu de temps avant d’entamer un recul. La hausse des taux limite l’offre de nouveaux prêts en réduisant le nombre d’acheteurs capables de contracter un crédit immobilier, ce qui rend le marché plus concurrentiel pour les produits disponibles. Les investisseurs restent désireux d’acheter et se montrent très actifs sur les offres mises sur le marché.

Le volume des prêts non performants a légèrement augmenté, le service ayant traité ces derniers mois davantage de dossiers de prêts non performants qu’au cours des deux années précédentes. Les prix des prêts non performants proposés par les investisseurs sont restés élevés. Les impayés sur les prêts FHA, en particulier, ont augmenté, les emprunteurs ayant contracté des prêts à taux élevé étant confrontés à des difficultés pour rembourser leur dette. Nick prévoit, pour le reste de l'année, un flux constant de prêts non conformes aux normes QM et de prêts non performants, suscitant un intérêt de plus en plus vif de la part des investisseurs pour ces deux catégories.

Foire aux questions sur le négoce de prêts en bloc

Quelle est la différence entre les ventes de prêts « agency » et « non-agency » ?

Les ventes de prêts « agency » consistent à céder des prêts à Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae dans le cadre de procédures standardisées, selon des critères de souscription bien définis. Les ventes de prêts « non-agency » consistent à céder des prêts à des investisseurs privés qui fixent leurs propres critères et leurs propres tarifs. Les transactions « non-agency » sont gérées par la table de négociation de prêts entiers de MIAC et comprennent les prêts présentant des défauts mineurs, les prêts non conformes aux normes QM, les prêts non performants ainsi que les prêts performants de longue date qui ne répondent pas aux critères des agences ou qui ont été rejetés par celles-ci.

Qu'est-ce qu'un rachat anticipé dans le cadre d'un prêt hypothécaire ?

Un rachat anticipé (EBO) désigne un prêt non performant de Ginnie Mae qu’un gestionnaire rachète à l’agence. Dès qu’un emprunteur est en défaut de paiement sur un prêt Ginnie Mae, le gestionnaire est tenu d’avancer les paiements à l’investisseur. Les gestionnaires peuvent racheter le prêt au sein du portefeuille afin de régler le défaut de paiement en dehors du cadre de l’agence. Les EBO font partie du marché des prêts non performants et sont négociés par l’intermédiaire du service des prêts entiers de MIAC.

Comment se déroule une vente aux enchères de prêts en bloc ?

MIAC organise un processus d'enchères concurrentiel pour la vente de prêts. Après avoir préparé le dossier de données et le prospectus, MIAC diffuse l'offre auprès d'investisseurs éligibles et recueille les offres. MIAC fournit au vendeur un récapitulatif des offres qui présente toutes les propositions ainsi que les conditions spécifiques à chaque contrepartie. Le vendeur sélectionne un acquéreur, et MIAC gère le processus de vérification préalable et de clôture jusqu'au règlement.

Qu'est-ce que la table de négociation de prêts entiers du MIAC ?

Le service de négociation de prêts de MIAC gère les transactions portant sur des prêts non garantis par une agence, notamment les prêts « scratch and dent », les prêts non conformes aux normes QM, les prêts non performants, les prêts performants de longue date et d'autres produits de dette. Ce service agit en tant que courtier, travaillant en toute transparence avec les acheteurs et les vendeurs sans prendre de position pour son propre compte dans aucune transaction. Nick Dorn dirige ce service et peut être contacté via le site web de MIAC à l'adresse miacanalytics.com ou sur LinkedIn.