Le marché des prêts hypothécaires entiers est le marché sur lequel les prêts hypothécaires sont achetés et vendus entre prêteurs et investisseurs.
Que se passe-t-il lorsqu'un prêt ne peut pas être cédé par l'intermédiaire d'un réseau d'agences traditionnel ?
Dans cet épisode de « The AiCR , Joe Furlong s'entretient avec Nick Dorn, responsable du service de négociation de prêts entiers chez MIAC. Nick explique le fonctionnement des ventes de prêts « scratch and dent », non conformes aux critères QM et non performants, ce que recherchent les investisseurs, et comment ces transactions se concluent concrètement en coulisses.
- Qu'est-ce qu'un prêt « scratch and dent » et pourquoi les prêteurs doivent les écouler rapidement
- En quoi les produits non conformes aux normes QM, tels que les prêts sur relevé bancaire et les prêts DSCR, diffèrent-ils des prêts accordés par les agences ?
- Pourquoi la demande des investisseurs pour les prêts non conformes aux normes QM reste forte malgré la hausse des taux
- Comment MIAC gère le processus de cession de prêts et de vérification préalable du début à la fin
L'AiCR Exchange propose des entretiens avec des responsables du secteur des prêts hypothécaires et des services financiers sur les flux de documents et les décisions technologiques.
Extrait de l'épisode : Questions-réponses avec Nick Dorn
De quoi s'occupe le service de négociation de prêts entiers de MIAC ?
Tout ce qui ne relève pas des transactions interbancaires. Cela inclut les prêts performants de longue date détenus par les banques et les coopératives de crédit, les prêts hypothécaires « jumbo », les prêts non conformes aux normes QM, les prêts à risque, les prêts non performants, les rachats anticipés, ainsi que certaines dettes non garanties telles que les prêts à la consommation et les prêts automobiles. Les prêts hypothécaires résidentiels représentent la majeure partie du volume, mais notre équipe possède une expérience dans un large éventail de types de dettes.
Qu'est-ce qu'un prêt pour véhicules accidentés ou présentant des défauts ?
Un prêt « scratch and dent » est un prêt qui ne peut être cédé à une agence telle que Fannie Mae ou Freddie Mac en raison d’un défaut. Ce défaut peut prendre la forme d’une erreur de souscription, d’un problème de documentation, d’un retard dans la communication des informations ou d’un défaut de paiement anticipé. Le prêteur a accordé ce prêt dans le but de le revendre. Lorsque l’agence le rejette, il a besoin de liquidités. Le MIAC l’aide à trouver des investisseurs prêts à l’acquérir.
À quel prix se vendent généralement les véhicules présentant des rayures ou des bosses ?
Tout dépend du défaut. Un prêt à fort ratio prêt/valeur (LTV) ayant perdu son assurance hypothécaire se vendra à prix réduit, quelles que soient ses autres caractéristiques. Un prêt présentant un léger problème de souscription mais qui a été performant pendant six à douze mois peut se vendre au prix du marché ou légèrement en dessous. Atteindre un taux de recouvrement compris entre 95 % et 99 % est considéré comme un excellent résultat pour un portefeuille de prêts à risque.
Pourquoi le marché des prêts non conformes est-il si dynamique en ce moment ?
Les prêts non conformes aux normes (Non-QM) comblent une lacune que les prêts garantis par une agence ne peuvent pas combler. Ces derniers exigent une documentation complète et des critères d'évaluation standardisés. Les prêts Non-QM s'appuient sur différents indicateurs de revenus, notamment les relevés bancaires, les comptes de résultats et les calculs du ratio de couverture des services de la dette (DSCR) pour les biens immobiliers destinés à l'investissement. La demande des investisseurs est forte. Lorsque MIAC met un portefeuille de prêts Non-QM sur le marché, elle constate un grand nombre d'enchérisseurs et des prix très compétitifs.
Comment se déroule le processus de cession de créances ?
Tout commence par un entretien visant à définir les objectifs du vendeur. MIAC analyse le dossier de données, le nettoie pour éliminer les erreurs, identifie les informations manquantes dont les investisseurs auront besoin et aide à définir les attentes en matière de prix. À partir de là, MIAC rédige un prospectus et organise une vente aux enchères afin d’obtenir la meilleure exécution possible. Une fois les offres reçues, MIAC fournit un relevé comparatif des offres afin que le vendeur puisse évaluer les contreparties, les prix et les conditions. Une vente type dure environ 45 jours, de la première prise de contact à la conclusion de la transaction.
MIAC représente-t-il l'acheteur ou le vendeur ?
MIAC intervient en tant qu'intermédiaire et ne prend jamais de position pour son propre compte dans le cadre d'un prêt. L'entreprise peut travailler avec l'une ou l'autre des parties à une transaction. Une fois les offres soumises, MIAC supervise le processus de vérification préalable, veille à ce que les deux parties respectent le calendrier et aide à résoudre les problèmes avant qu'ils n'affectent la tarification ou l'exécution.
En quoi la volatilité des taux influe-t-elle sur le négoce de prêts entiers ?
Les fluctuations des taux sont déjà prises en compte dans les cours. La hausse des taux limite l'offre de nouveaux prêts, mais les investisseurs restent actifs. Cela rend le marché plus concurrentiel et peut entraîner un resserrement des écarts de taux. Du côté des créances douteuses, les prix proposés par les investisseurs sont restés élevés. Le MIAC a enregistré ces derniers mois une activité plus soutenue sur le marché des créances douteuses qu'au cours des deux années précédentes.
À quoi ressemblera le marché à l'avenir ?
On observe un flux constant et soutenu de prêts non conformes aux normes QM, parallèlement à un intérêt croissant des investisseurs tant pour ces prêts que pour les prêts non performants. Le principal facteur déterminant réside dans un changement de contexte macroéconomique : soit la maîtrise de l'inflation, soit la baisse des taux d'intérêt, soit un affaiblissement du marché de l'emploi. Tant que cela ne se produit pas, la demande pour ces deux types de produits reste soutenue.
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